賢い不動産の買い方?


購入に関するQ&A

①物件探し

『今家を買うより将来に不安があるので賃貸にすみ続ける方が得?』とお客様からご質問があります。

色々なシーンや状況に応じて違います。一般的に長期的賃貸をご希望され将来ご実家で同居予定の場合が代表的な例かもしれません。
長男なので将来は実家で同居するという前提で賃貸にお住みになられていらっしゃるのならば、購入されるより賃貸を選ばれる方が得策だと思います。
購入に掛かる諸費用は将来売却査定には付加されませんので近い将来必ず自宅売却をする前提での購入はお勧め致しません。

しかし、将来といっても10年15年後ならその間の家賃と更新料を考えると購入する方が絶対に得です。
その場合、程度のよく立地のよい中古物件は将来売却しやすいので 検討されるのもひとつかもしれません。

また、昨今の景気によって銀行から借入するのは不安に思うという方が賃貸にお住まいになられているということがあります。
しかし、家賃はいくら払い続けても自分の物にはなりません。
今の不景気な世の中に、住宅ローンを抱えることに不安を抱かれるお気持ちはよくわかりますが、家を買うということは、 奥さんや子供さんに対しての資産を残すことにもなります。
縁起のいい話ではありませんが、賃貸ではご主人がお亡くなりになられた場合でも家賃は毎月発生します。
しかし、家の場合は団信といって住宅ローン購入時に加入する生命保険で一括返済され残されたご遺族に資産として家が残ります。

賃貸でも購入でも大切なことはその毎月金額です。
長期返済で計画すると毎月家賃より『1万~2万アップでこんないい物件が買える』・・というシーンになったら冷静なご判断をしてください。
目安は現家賃より毎月2万円ダウンの返済額です。
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新築も中古も一長一短ありますが、初めてのマイホームを買われるお客様は業者が売主の中古物件がお勧めです。

一般の方が売却されている物件は現状有姿ですので購入後改装工事が必要な場合が多く 結果的には購入+リフォーム+諸費用で予算オーバーになるケースをよく聞きます。
また、購入後の瑕疵担保責任は引渡しより2ケ月しかなく万一何かあれば自己の費用で修繕する必要がありますが、
業者売主の中古物件は引渡しより2年間の瑕疵担保責任があるので購入後の万が一の保険にもなり安心です。

中古物件全般がお得ではなく、綺麗にお使いになられている一般の方が売主の中古物件と業者が売主となった改装済み物件がお買い得物件です。

よく家賃より安い・・・頭金なしで買えるから・・と言っていきなり新築一戸建てを買われる方お客様がいらっしゃいますが、 所得に余裕がなくギリギリでの新築一戸建て購入は十分慎重にお考え下さい。
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住まいの満足度は十人十色ですので一概には言えません。

しかし、日当たりのいい物件は最重要ポイントとして挙げられるのではないでしょうか。
日当りの良い家ほど風通しがよく湿気にくいからです。

また、他に十分気をつけたいのが相隣関係です。
住めば都ですが、ご近所さんとのトラブルで夢のマイホームの魅力も半減なんてことのないように購入前にしっかり調査したり不動産会社に問合せをしましょう。

日当たりと相隣関係だけはリフォーム工事では解消できませんので徹底的に妥協されないことをオススメします。
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実勢価格というのは、一般的によく使われる言い方ですが、その概念はやや曖昧です。

土地は,主として自然的特性により、通常の商品などと違って、合理的な取引市場(流通機構)の形成が不完全です。
そのため、売買当事者の特殊な事情、例えば売り急ぎや買い進み、特別の利害関係や縁故関係などがその取引価格に影響を与えることが多く、そこで成立した価格は必ずしもその不動産の適正な価格を反映するものとはいい得ないのです。

したがって、世間一般的に言われる実勢価格には、特殊な事情の下に成立した価格(高過ぎる価格、或いは低過ぎる価格)、または単に売り主の希望価格、不動産業者のチラシに掲載された売り希望物件などの価格を指す場合が含まれることが少なくなく、実勢価格の概念は、幅があって、かつ、曖昧であることが多いのです。

これに対し、地価公示価格、地価調査基準地価格は、不動産鑑定士(または 不動産鑑定士補)の鑑定評価額に基づく、売手にも買手にも偏らない客観的な交換価値を表す『正常価格』であり、多くの取引事例によって実証され、また、土地の経済的価値である効用、収益性等によっても検証された真の実勢価格であるということができます。

しかし、中古物件の土地査定は実勢取引価格を元に算出します。
建物価格を算出する場合、綺麗にお使いになられたりリフォームをされていらっしゃるお宅などはプラス要因にはたらきますが、 室内でペットを飼われたり手入れ不足のお宅などは逆に残価格からマイナスとなります。
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亀岡の中でも人気地は絶対的な希少性があり、将来売却しやすいと想定するならば人気地を選択されるべきです。

人気3位はつつじケ丘の中でも大葉台や五月台が人気です。
建ぺい率50% 容積率80%の第一種低層住居専用地域でありながら中心市街地に近いのがその理由です。

人気2位はJR馬堀駅 JR亀岡駅 JR並河駅 JR千代川駅の駅前既成団地の各駅まで徒歩圏内の物件です。
その中でもJR馬堀駅前の見晴団地は京都市内の中心地まで約40分ですから昔から人気が絶えません。

そして、数ある亀岡の不動産の中で人気地ベスト1位は亀岡旧町内です。
旧亀岡城下町でもあり毎年亀岡祭りが行われるのがこの旧町内です。 亀岡祭りが行われる地と聞くと『お付き合いが大変』『何か難しい』とお感じになられるかもしれませんが、 そのお祭りに中心となって参加しそれを通して地域コミュニティの中で子供を育てられる環境は、他地域ではないと思います。
そしてJR亀岡駅・小学校・中学校・病院・スーパーなど全てが徒歩圏内にある立地も理由の一つなのかもしれません。

1位 亀岡旧町内 2位駅前既成団地 3位つつじケ丘(大葉台・五月台)
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よく不動産購入の時、不動産会社巡りをされるお客様がいらっしゃいます。
良くも悪くも情報入手手段としてはいいと思いますが、せっかく不動産会社巡りをされるのであれば、 物件情報とその会社担当者とのフィーリングや熱意・信用度などを重点に置きながら一番頼りにできると思われる会社に全て任せることをされてはいかがでしょう?

不動産の相談は一生を決める買い物です。 実は不動産購入は会社選びと言って全てを任せられる会社や担当者との出会いこそが本当は賢い買い方なのです。
不動産会社の社歴・その会社の借入状況なども会社を決める上で重要ですので、一生を決める不動産購入ですから、慎重にお選び下さい。
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田舎暮らしは不便・・虫がイヤ・・近所とのお付き合いが・・・とマイナスイメージをお持ちのお客様、田舎暮らしは趣味や願望がない方はオススメできません。
家庭菜園で趣味の野菜作りに磨きをかけたい・・都会より田舎で子供を育てたい・・・など田舎暮らしをされるお客様は絶対的な趣味や願望をお持ちなのです。

家を買うというのは、本来趣味や願望の中で購入するものかもしれません。
しかし、現在通勤・通学・ご予算等諸条件が重なり都会で購入されるのだと思います。

インターネットが爆発的に普及した今、田舎で住み、都会で仕事をするというライフスタイルが見直されています。
不便さはないと思います。
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京都市内・大阪市内の不動産会社がスポット的に売却物件を販売されるケースがあります。
この場合、その会社の規模が大小に関わらずQ15のように地元の不動産会社を代理人として交渉することをお勧め致します。

地域性をよく知る不動産会社を代理人とすることで万が一購入後トラブルが発生しても最小限度で食い止めることに繋がります。
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今、競売物件に一般の方が参加入札されるケースが増えております。

しかし、売りたくて売っている物件ではなく、売りたくないけど裁判所が強制的に売却をするのが競売物件ですので十分注意が必要です。
安易に価格が安いからと言って入札をするとトラブルの元となりますので、 入札手続きと占有者の明渡交渉などを代行してもらえる不動産会社や弁護士事務所へ依頼すると安心です。

権利訴訟や占有解除が競売物件のツボですので、十分理解し経験のある不動産会社へ相談してから入札されることをお勧めします。
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この空地、誰が持ってて、売却されないかな?聞きたいけど・・・ってこと
売主様を調査し、お客様の要望をお伝えします。(無料)
売却されるかどうかの確認をする前に、購入目的・予算・時期をお聞かせ頂きます。

  お問合せ (無料)
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購入に関するQ&A

②住宅ローン

・財形貯蓄の継続期間1年以上
・貯蓄残高50万円以上。
・勤務先から負担軽減措置を受けられること(リフォーム融資の場合は不変)
・毎月返済額の4倍以上の月収があることです。
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当初の数年間(銀行によって異なる)金利を大幅カットし、期間終了後は、少しの割引が残りの期間適用になる優遇金利のことです。
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相続時精算課税制度は、一定の要件を満たした親から子への贈与について2500万円までは非課税、それを超える部分については一律20%の贈与税率で計算された税金を支払い、後に相続が発生したときに贈与財産と相続財産との合計額で相続税を計算し、その際すでに支払った贈与税を差し引くことができるという制度です。

「相続時精算課税制度」は2500万円までの贈与が非課税となっていますが、住宅取得資金に関しては特例がありプラス1000万円、つまり3500万円まで非課税額が設けられています。
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①全国銀行協会
全銀協は、国内で活動する銀行、銀行持株会社および各地の銀行協会を会員とする組織

②株式会社シー・アイ・シー
主に割賦販売等のクレジット事業を営む企業を会員とする個人信用情報機関

③株式会社シーシービー
主に信販会社、メーカー系・流通系・銀行系カード゙会社、金融機関、消費者金融会社を会員とする個人信用情報機関

④全国信用情報センター連合会
主に信販会社、メーカー系・流通系・銀行系カード゙会社、金融機関、消費者金融会社を会員とする個人信用情報機関

⑤株式会社テラネット
主にクレジット事業、リース事業、保証事業、貸金業等の与信事業を営む企業を会員とする個人信用情報機関
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住宅金融支援機構は、フラット35を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン(フラット35)を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを作り出しました。

仕組みは、 住宅ローンの決済が終わり、お客さんがお金を手にしたと同時に、 金融機関はお客さんの住宅ローン債権を住宅金融支援機構に譲渡します。
そして、住宅金融支援機構は、その債権を信託し、それを担保とした債券を投資家に発行することで、 住宅ローンのための資金調達を行うといったフローです。
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住宅ローン控除を受けるための主な条件は下記です。

①住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること。
②控除受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること。
③家屋の登記簿上の床面積(専有部分の床面積)が50平米以上であること。
④住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
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住宅ローンの返済方法は、元利均等返済と元金均等返済の2種類あります。
元金均等は、毎回の返済額のうち元金のみが均等で、元金に利息が上乗せされるので、 支払うにつれ、毎月の返済額が減少していくのが特徴です。
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3種類です。

①固定型
返済期間を通じた金利がローンの契約時点まで決まっているタイプで、代表的なのはフラット35です。
全期間一定のものと、ある時期から金利が変わる、段階金利タイプのどちらも固定金利型です。

②変動型
一般的に年2回金利を見直すタイプです。見直し時期に金利の変動があると新しい金利が実行されます。
ただし、金利の変動があっても返済額は5年間 変わらないルールです。
変わるのは、返済額のうち利息と元本の割合です。

③固定期間選択型
当初一定の期間の金利が固定されています。期間は1年から20年で、よくある商品が2年・3年・5年・10年です。
固定期間が長いほど金利が高く設定されています。
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融資を受けている人が死亡、または所定の高度障害状態になった場合は、その保険金で債務が弁済されるというものです。
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頭金とは、住宅購入する際の借入金外の資金であり、住宅購入の際に必要な現金のことです。
通常、物件価格の2割程度の用意が必要で、住宅ローンの融資額も物件価格に対し8割程度になるので残りの2割を頭金で埋めるかたちになります。
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ほとんどの住宅ローンの最長返済期間は35年です。
完済時の年齢を80歳前後に設定している金融機関が多いため、40代でも35年返済で借りることは不可能ではありません。
ただし、45歳の人が35年返済を選択すると、完済時には80歳となり、定年退職後も住宅ローンの返済が続くことになります。
このような場合、退職後の収入の変化も考慮して資金計画を立てることが大切です。

将来の返済リスクを考えると、毎月の家計に余裕があるのなら返済期間はできるだけ短く、 あまり余裕がなく長期返済を選ぶ場合でも、途中で繰り上げ返済をすることで返済期間を短くするようにしたいものです。

返済期間は、ほとんどのローンで1年単位の設定ができますので、 詳細にシミュレーションをして、適切な返済期間を設定しましょう。
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住宅ローンの借入先は、以下のようにいろいろあります。特徴を押さえておきましょう。

(1)公的ローン
公的ローンでは、「財形住宅融資」が代表的です。勤務先で1年以上財形貯蓄を続け、 残高が50万円以上ある人を対象とした融資で、財形貯蓄残高の10倍(最高4,000万円)の範囲内で、 購入費用の80%まで借りることができます。
また、自治体が行っている住宅融資もあります。 ただし、最近は「融資あっせん」や「利子補給」といった支援制度が一般的になっています

(2)民間ローン
民間ローンは、銀行のほか、生命保険会社、農協(JA)、ノンバンクなどの様々な金融機関が扱っています。
金融機関や商品によって融資限度額や適用金利、商品タイプ、手数料などが違ってきます。
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元金と利息の返済方法には大きく2種類あります。
毎回返済する「元金と利息」の合計額を一定になるように設定したものが「元利均等返済」、 毎回返済する元金の返済額を一定にしたものが「元金均等返済」です。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定となるので、家計の予定を立てやすくなりますが、 元金均等返済と比較すると元金の返済ペースが遅く、借入期間が同じであれば、 元利均等返済の方が総支払額は多くなります。

一方、元金均等返済では、元金の返済を早く進められるというメリットはありますが、 借入当初の毎月の返済額が多くなってしまいます。
ただし、当初の返済負担を重くしても、 早く元金の返済を進めていきたいという場合には、元金均等返済を選択したほうが有利です。

なお、元利均等返済の住宅ローンしか扱っていない金融機関も多いので、 借り入れを検討する際には各金融機関の住宅ローン商品について早めに確認しておきましょう。 →Q&Aへ戻る

元金と利息の返済方法には大きく2種類あります。
毎回返済する「元金と利息」の合計額を一定になるように設定したものが「元利均等返済」、毎回返済する元金の返済額を一定にしたものが「元金均等返済」です。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定となるので、家計の予定を立てやすくなりますが、 元金均等返済と比較すると元金の返済ペースが遅く、借入期間が同じであれば、 元利均等返済の方が総支払額は多くなります。

一方、元金均等返済では、元金の返済を早く進められるというメリットはありますが、 借入当初の毎月の返済額が多くなってしまいます。
ただし、当初の返済負担を重くしても、 早く元金の返済を進めていきたいという場合には、元金均等返済を選択したほうが有利です。

なお、元利均等返済の住宅ローンしか扱っていない金融機関も多いので、 借り入れを検討する際には各金融機関の住宅ローン商品について早めに確認しておきましょう。
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金利は低ければ低いほど、利息が少なくなり、総返済額も少なくなります。
例えば1,000万円を借りて35年で毎月元利均等返済をしていく場合、金利が4%の場合と3%の場合では総返済額で約244万円の違いが出てきます。

なお、一般的に住宅ローンでは、ローンの申込時ではなく、ローンの実行時の金利が適用されます。
つまり、住宅ローンを申し込んだときに確認した金利より、 実際に借り入れる際の金利が高くなってしまうリスクもあります。

特に、完成前の新築分譲物件を購入する場合などは、ローンの実行が物件の完成後となるため、金利の上昇リスクも考えて余裕のある資金計画を立てておくとよいでしょう。
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元金に対して、金利をどのように設定するかによって、様々な商品タイプがあります。
主なものは3つです。

(1)完全固定金利型
「完全固定金利型」は、借入期間中の金利がずっと固定される商品です。
一般に金利固定期間に金利の上昇が想定されるような場合には、 変動金利型等より当初の適用金利は高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、 住宅ローンの返済額は借入当初の予定から変わりません。

(2)変動金利型
「変動金利型」は半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直されるタイプです。
ただし、金利の変動に伴って返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています。
金利の上昇局面では一般的に、完全固定金利型に比べて当初の適用金利は低めになっていますが、その後の金利上昇リスクを負うことになります。

(3)固定期間選択型
「固定期間選択型」は3年間、5年間などというように一定期間は金利が固定されていて、 その期間が終了した時点で、再度金利を設定し(固定期間を選択するか変動金利とするか)、 その金利によって返済額が見直されるタイプです。
固定する期間の選択肢は、金融機関によって異なります。
固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合は、変動金利型のような返済額上昇幅の上限がないため、 返済額が大幅に増える可能性があります。
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サラリーマンなら、ローンの返済計画を立てる時に、ボーナス払い併用を考える方が多いと思います。
どこの金融機関でも融資額の4~5割程度まではボーナス払いにすることができます。

そのため、不動産会社がローンのシミュレーションをする場合、 融資額のうちマックスの半分をボーナス払いにすることを前提に計算することが珍しくありません。
ボーナス払いを増やせば、それだけ毎月返済額は少なくなるので、負担感が軽くなるからです。

仮に3000万円を30年返済、年利3%で借りた場合、毎月均等返済なら1カ月12万6500円。
半分をボーナス払いにすると、毎月返済分は6万3200円になるが、ボーナス払い月は44万4000円にもなります。

ボーナスは経済情勢や会社の業績に左右されます。
もしボーナスが大幅にダウンしたらローン破綻の恐れが出てきてしまいます。
ボーナス払いは融資額の3分の1以内に抑え、毎月の返済をベースに考えたほうが安全といえるでしょう。
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金融機関は、住宅ローンの借り手の返済能力を審査するとき、前年の税込み年収を基にして行なうのが一般的です。
融資限度額も税込み年収を基に計算されます。

たとえば銀行ローンでは税込み年収が400万円以上なら、返済負担率が40%以内という具合です。
年収600万円の人の場合、年間返済額が240万円になる金額までは借りられることになります。
しかし、税込み600万円は手取りでは500万円そこそこ。 年間240万円の返済ということは、手取りの約半分がローンに消えることになります。
これはかなり無謀な資金計画になってしまいます。銀行が貸してくれるといっても、自分の返済能力を基に考えるのが良策ではないでしょうか。

たとえば手取り収入の30%くらいなら返せるとします。 手取り500万円で、年間返済額は150万円。
税込み年収に対する返済負担率を逆算すると[150万円÷600万円=25%]となり、妥当な線と言えるでしょう。
このように返済能力を見るときは手取り収入を基に考えましょう!
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住宅購入の資金計画を立てる上でもっとも大切なのは、自分がローンをいくら返せるかを知ることです。
この返済可能額を出す時に大切なのが返済負担率。
たとえば都市銀行では、融資額の上限を年収に対する返済負担率で設定していて、 年収によって25%から40%までの幅があります。

フラット35の場合は年収400万円未満が30%以内、400万円以上が35%以内。
仮に税込み年収が600万円の人の場合、年間返済額は公庫では210万円まで、ある銀行では240万円までということになります。

本当に安全な水準はどの程度なのでしょうか?
バブル当時までは、返済負担率が30%から35%程度なら大丈夫だといわれていました。
しかし、それは収入が着実に伸びてだんだん負担が軽くなることが前提になる話でした。
現在のように給料が上がりにくくなると、もう少し抑え気味に考えたほうがいいかもしれません。
一つの目安としては20%から25%程度です。 くれぐれも借りすぎにはご注意下さい。
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初めて家を買う人が悩むことの一つが、自分がいくらのローンを返せるか・・・。
この返済可能額を考えるとき、もっとも堅実なのは、実際に支払い可能な金額を家計の実態から割り出す方法です。

考え方としては、初めに水道光熱費や食費など、 家を買っても買わなくても変わらない必要不可欠な生活費をまとめてみます。 これを(A)とします。
次に、今支払っている家賃と住宅購入のための貯金額の合計(B)を出します。
残りが遊興費や趣味のための出費(C)です。

ローンの返済額は、確実に支払える(B)の範囲内に抑えるのが得策です。
遊びを我慢してでもマイホームを買いたいと思う人も多いと思います。
ある程度まで削るのは仕方ないにしても、余裕の部分である(C)のすべてを注ぎ込んでしまうと、 ギリギリの生活になってしまいストレスも溜まるし、いざというときに対応できません。
まして生活費の(A)まで削るのは危険です。
余裕のある資金計画を立てるようにお心掛け下さい!
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頭金不足を補う一番の王道は、コツコツお金を貯めることです。
貯金をすることは住宅ローンを支払うことの予行演習にもなります。
金利が低い時期は、頭金を貯めるよりも借金をして買ってしまったほうがいいという意見もありますが、 今まで貯金をしたことがない人がローンを払っていけるか心配です。
たとえば社宅に住んでいて、月1万円、2万円しか住居費がかからず、 残りは生活費と遊びのお金に消えていたという人は、 少なくとも2~3年は月に10万円ずつ貯金をするなどの練習をしたほうがいいでしょう。
それで十分生活していけることが分かったら購入に踏みきって下さい。
100万円なら100万円と目標を決めて、とにかく1年間は頑張るという方法でもかまいません。

住宅購入資金を少しでも有利に貯金をするには、財形貯蓄を活用するのも一つの方法です。
利子の非課税枠があること、貯蓄残高が一定以上になると公的ローンの財形住宅融資が受けられることなど、 いくつかのメリットがあります。
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のんびり貯金をしている期間がもったいないという場合、もっとも手っ取り早いのは親からの援助をもらう方法です。 下記3つのパターンがあります。

1つ目は・・・ズバリ親から資金を貰う方法!
ただし、むやみにお金を貰うと親子間でも贈与税がかかってしまうので、基礎控除の枠内で贈与するか「相続時精算課税制度」を使うことが必要です。

2つ目は・・・親から資金を借りる方法!
この場合も口約束だけで、貸し借りの実態がない場合には贈与と見なされるおそれがあります。
双方の署名捺印をした借用書を作り、金額、金利、返済方法などを取り決めておくと良いでしょう。
金利はもっとも安い銀行ローンの半分程度を目安にして下さい。 返済方法は毎月均等払いにする必要はありません。
ただし、実際に返済していることが証拠として残るように、銀行振り込みで払うことが得策です。

3つ目は・・・親との共有名義にする方法!
出資割合に応じて持ち分を登記するのを忘れずに・・・。
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以下に当てはまる方は、金融機関からの借り入れが厳しい可能性があります。
   ① 税金を納めていない(納税証明書で分かります)
   ② クレジットカード等の悪質滞納が過去5年以内にある。
   ③ 就職して間もない(ステップアップの同業種での転職は、考慮される)
   ④ 既に住宅ローンを組んでいる。
   ⑤ 用途が住宅でない建物(事務所など)
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以下が一般的に必要となる書類です。その他、ローン実行時には追加書類が出ます。
ローン実行時には、①印鑑証明書②住民票が必要になります。
   ① 身分証明書
   ② 源泉徴収票
   ③ 保健証
   ④ 納税証明書
   ⑤ 課税証明書
   ⑥ 返済予定表(車などのローンを組んでいる場合)
   ⑦ 確定申告書3期分(確定申告をされている場合)
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購入に関するQ&A

③契約

売買物件に、隠れた瑕疵(欠陥など)が発覚した場合、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。
また、瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは契約の解除を求めることもできます。

売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、 負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間で責任を負うのかなどが取り決められます。
瑕疵担保責任の期間が短いほど買い主に不利となり、逆に長いほど売り主に不利となります。

隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、しっかりと契約内容を確認しましょう。
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買い主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、 買い主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。
このような状況は買い主には酷ですので、買い主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、 売買契約にローン特約が付すことが一般的です。

買い主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除することができます。
ただし、買い主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など、買い主の落ち度でローンを借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。

ローン特約がある場合でも、契約前に資金計画を十分に検討して、借り入れの目処をもって契約することが大切です。
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契約違反(つまり約束違反、これを法的には「債務不履行」といいます)により契約を解除するときの取り決めです。
売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。
このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。
違約金等はおおむね売買代金の20%までの範囲で設定されることが多いようです。

契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、 万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。
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売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、 購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。

不動産売買では、一般的には、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。
ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、 物件が滅失・毀損したことにより買い主が契約の目的を達せられないとき (例えば、とても住む状態には修復されないなど)は、契約を無条件で解除することができます。

万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。
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何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、 どのような取り決めとなっているか確認します。
もちろん、当事者間の合意で、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。

手付けの金額は、一般的に売買代金の20%までの範囲で設定することが多いようですが、 手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、 相手に解除されるリスクも高くなります。
逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、 相手方に解除されるリスクは低くなります。 手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。
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不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り主と買い主の間で精算することが一般的です。
その他、管理費などの費用を精算することもあります。
精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。

このような精算金も、売買代金とは別に必要となりますので確認しましょう。
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購入予定物件を完全な所有権で取得できるかを確認します。
例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、 売り主の責任によって除かれた状態で引き渡されます。
このような権利が除かれないまま引き渡しを受けると、 購入後に予定通り利用できない場合がありますので注意が必要です。

なお、投資用物件の売買では、テナントが入居していることが多く、 その場合はテナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継がれます。
この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。
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特に、中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、 敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。

このような付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、 契約前に、何を引き継いで、何が撤去されるのかを売り主との間で十分に調整する必要があります。
また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。

契約に当たっては、付帯設備等の一覧表を用いて一つ一つ確認することが多いようです。
(このとき用いる一覧表は「物件告知書」「物件状況確認書」などといわれています。)
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所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。 引っ越しの予定などを踏まえて、問題ないか判断します。

所有権移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、不動産取引の実務では、 代金支払いの場で、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い主に引き渡されることで完了することが多いようです。
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土地の面積は、登記記録(登記簿)に表示された面積と実際の面積が違うことがあります。
したがって、売り主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことも多いようです。

実測の結果、登記記録(登記簿)の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算します。 (実測をするのみであえて精算しないこともあります。)

一般的に、売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積(登記記録(登記簿)上の面積)に基づく 1㎡当たりの単価を用いて行われます。
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購入予定物件の表示に誤りがないかを確認します。
一般的には、登記記録(登記簿)に基づいて契約書に表示されます。

売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。
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特に、不動産売買のように大きな取引を行う場合は、契約は売り主と買い主の信頼関係の上に成り立つ大事な約束です。
そのため、いったん契約を締結すると、一般的には、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。
契約の解除には、主に以下のようなものがあります。

クーリングオフによる解除
売り主が不動産会社(宅地建物取引業者)で、かつ一定の条件を満たす場合に限り、無条件で契約を解除することができる。

手付解除
相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の放棄、または倍返しにより契約を解除することができる。

危険負担による解除
天災による物件の滅失等により、契約の目的が達せられない場合などは、買い主は無条件で契約を解除することができる。

瑕疵担保(かしたんぽ)責任に基づく解除
物件に重大な瑕疵(欠陥など)があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買い主は無条件で契約を解除することができる。

特約による解除(ローン特約など)
特約の内容に応じて解除することができる。例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。
合意による解除 当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。

※上表の内容は一般的なものであり、個々の契約で契約の解除に関する取り扱いは異なります。
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「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような物件の欠陥などを「瑕疵(かし)」といいます。
そのうち、買い主が売り主から知らされていなかった「瑕疵」を法的には「隠れた瑕疵」といいます。
隠れた瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。

このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。

売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、 責任を負うのかなどが取り決められます。
ただし、物件の隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、 売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、 契約前に瑕疵を明らかにしていくことが重要です。

なお、不動産会社(宅地建物取引業者)が売り主の場合は2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
また、新築住宅の売り主は、住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)について 10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。
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不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買い主が売り主に支払うことが一般的です。

手付金には、
(1)証約手付
(2)解約手付
(3)違約手付
の3種類があります。

一般的に不動産売買契約では、(2)の「解約手付」として授受されます。
なお、民法でも手付金の性質について特段の定めがない場合には解約手付と推定するとされています。
「解約手付」とは、買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより、 また、売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、 売買契約を解除することができる手付けをいいます。

ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。
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住まいの購入は、人生のなかでも大切なイベントです。 住まいの購入にあたっては、借入額や自己資金を把握して、計画を立てることが大切です。

また、自己資金には物件の価格以外に諸費用も含めて考えてください。
諸費用の合計は、売買価格の約8-20%前後が目安と考えられるでしょう。
諸費用となるものを挙げてみると印紙税・登記費用・固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・火災保険料・ローン事務手数料・ 仲介手数料・引越等の費用があげられます。
諸費用は、売買契約から引渡しまでの間に順次必要となりますので、しっかりと計画を立てましょう。

ご契約内容にもよりますが、概ね以下の通りとなります。
1.印紙税
 契約時に必ず貼付します。

2.仲介手数料
 一般的に、売買価格の3%+6万円(税別)となっております。

3.登記代
 中古の建物や土地の場合は所有権移転登記・新築の建物の場合は建物表示登記と保存登記の手続きをする際に掛かる司法書士の報酬と登録免許税などが登記代にあたります。
 また、住宅ローンを組む際には、抵当権設定登記が必要となります。

4.借入費用
 銀行などから住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、借入時に事務手数料・保証料・金銭消費貸借契約時の印紙税などが掛かります。
 各銀行により金額や取り扱いが違いますので、各銀行に確認して、金利なども併せた比較から一番有利で便利な銀行をお選び下さい。

5.火災保険
 土地購入の場合は対象外ですが、建物を購入する場合は必要になります。
 住宅ローンを組んで購入する場合は、銀行が担保保全のため加入を条件にする場合が多く、なかば強制加入となります。
 加入内容も借入全期間の長期で、ある程度の保険金額を設定しなければなりません。

6.公課清算
 不動産売買日の当該年度に掛かる固定資産税・都市計画税を、売買日を境に清算します。
 マンションの場合は、これに加え管理費・修繕積立金も日割り清算します。

7.不動産取得税
 売買完了数ヵ月後に都道府県より不動産取得税の請求が来ます。

注:諸費用は、購入内容などにより変わりますので、以上の全てが必ず掛かるのではございません。
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民法で規定されている 契約手付金 の上限は売買価格の20%と取り決めてられております。
しかし、不動産会社が売主となる場合、民法より宅地建物取引業法での手付金の額が優先され

①完成物件(中古)の場合、契約手付金は売買金額の10%以内で1,000万円以下
②未完成物件(新築)の場合、契約手付金は売買金額の5%以内で1,000万円以下である。

万一支払ったのに引渡しを受けられない時は倒産した会社の加盟する協会へ至急に連絡して下さい。
上限1,000万円までは弁済される仕組みになっております。
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購入申し込みが終わると、早ければ1週間から10日程度で売買契約になります。
売買契約書に署名してハンコを押してしまうと簡単には後戻りはできません。
一方的に契約を解除する場合は手付金を放棄しなければなりません。
それだけに契約をする前に本当に購入してもいいかどうかを改めて検討することが大切です。

まず資金計画に問題がないかを再確認! そして、契約内容を事前にチェックするための重要事項説明書を貰うのも良いでしょう。
法律では契約前に重要事項説明をすると決めているだけで、時期までは指定していません。
契約の当日になっていきなり説明されても理解できない可能性もありますので、 せめて3日から1週間前には重要事項説明書を手に入れて内容をよく読んでおき、 疑問点や不明な点について納得できるまで説明してもらうと安心です。
地盤の善し悪しや基本性能など、本来重要な点でありながら重要事項説明書には記載されていない項目も多いので、 気になる点を注意して見てみましょう。
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(1)住宅ローン特約
 住宅ローンの利用を購入の前提条件とする場合、借入予定先の金融機関と 事前に相談しますが、売買契約締結時点で確約が得られていないケースでは、 「融資が不成立となったときは本契約を無条件で解約し、売主は受領金を無利 息にて返還する」旨の特約条項を記載します。

(2)公簿売買か実測売買か
 売買する土地の面積は、登記簿に記載されている面積(公簿面積)とするか、 実際に測量した後の面積(実測面積)とするかを決めておきます。
もし公簿面 積とした場合は、実測した結果、土地の面積が登記簿上に記載されている面積 より少なかったとしても、代金の減額請求はできません。

(3)危険負担
 売買契約から引渡までの間に、震災など不慮の事故で損害が発生しても、 特約をしていない場合は、買主は代金を支払わなければならないことになっています。
そのため、通常は損害の程度により売主責任による補修または解約等 ができるように特約しているのが一般的です。
必ず確認しておくようにしてく ださい。
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不動産業者が自ら売主となる物件の売買契約の場合には、事務所以外の場所に おいて買受けの申込みをした者や売買契約を締結した買主は、一定の場合を除いて、8日間以内は自由に無条件で契約の解除をすることができます。
この制度をクーリング・オフ制度といい、全くの白紙還元で、損害賠償の請求を受けることもなく、支払い済みの金銭を取り戻せます。この制度を利用するための条件や方 法等は次の通りです。

(1)クーリングオフ制度を利用するための条件
 次の条件を全て満たす必要があります。
・ 物件の売主が宅地建物取引業者であること。
  つまり、宅地建物取引業者が媒介や代理を行う物件には適用がありません。
・ 土地や建物の売買取引であること。
  賃貸マンションや賃貸オフィスの契約には適用がありません。
・ 申込みや売買契約を締結した場所が不動産会社の店舗、事務所でないこと。
  購入者の自宅・勤務先、仮設小屋の案内所や喫茶店などで契約した場合は
  この制度を活用するための条件を満たします。

(2)申込み解除の方法
 (1)の条件を満たしていれば、契約の解除ができます。
  解除の意思表示を申込者 が行う場合には、「書面」により通知しなければなりません。
  従ってこの書面 に証拠力を持たせるためには、配達証明付内容証明郵便を使うことが適当です。

(3)申込みの解除ができなくなる場合
★次のような場合はできなくなりますので、注意が必要です。
・ 解除の通知はクーリングオフ制度を利用できることを書面で知らされた日から
  8日以内に発送することが必要ですから9日以降に発送した場合は解除できません。
・ 履行関係が完了したとき、つまり、申込者が物件の引渡しを受け、
  かつ代金も全部支払ったときには当然のことながら適用されません。
・ 仮設の案内所であっても、専任の取引主任者のいるモデルルーム等の場合は解除できません。
・ 自宅や勤務先で契約を行った場合でも、申込者自らが申し出た場合は解除できません。
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購入に関するQ&A

④引渡し

お隣さんとの間で越境物などは見落とす場合があります。
(越境物とは植木・物置・屋根など)

引渡しを受ける前に現所有者さんから越境物の解決は必ず済まして頂くようにして下さい。
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未登記建物が存在する場合、引渡しを受ける前までに売主側で表示・保存登記を行い建物全てについての引渡しを受けて下さい。

よく見落とされるのが地下ガレージ(ボックスガレージ)は工作物扱いされるため登記が必要とされます。
不動産トラブルを未然に防ぐための措置として必ず行って下さい。
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≪新築住宅の場合≫

新築住宅の場合、引き渡し前に完成した住宅の仕上がりを確認する内覧会が行われます。
ここでは、2つの確認しておきたいポイントを紹介します。

まず、「契約書・仕様書通りの仕上がりになっているか」ということです。
内装材や建具、住宅設備などが契約通りのものになっているかをしっかりと確認しましょう。

次に、「仕上がり具合」を確認します。 建具の開閉はスムーズか、壁材や床材、天井などの端や継ぎ目の処理はきちんとされているか、 傷はないか、などを確認しましょう。

不具合が見つかった場合には、引き渡しまでにきちんと直してもらうように依頼します。
問題がなければ、住宅の仕上がり具合を確認した旨の書類に署名・押印し、内覧会は終わります。
ただし、一度署名・押印すれば、その後に不具合などを指摘しても、責任があいまいになりがちです。
署名・押印の前に、内覧会でしっかり確認しておきましょう。

≪中古住宅の場合≫

中古住宅の場合には、引き渡し日までに売り主または不動産会社の立ち会いのもと、 現場の確認をするケースもあります。
約束した修理等は完了しているか、引き継ぐ予定の付帯設備があるかなど、 契約条件に沿った状態であるかをしっかり確認しましょう。
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工期が延びて引き渡し期日までに完成しない、入居していた売り主の引っ越しが遅れている、 賃借人の引っ越し先の都合で明け渡しが遅れているなどの理由で、契約通りに引き渡しがなされない、 などということも起こり得ます。
買い主としても、引っ越しの手配を済ませ、住んでいる賃貸住宅を退去する期日が決まっているなど、 困ったことになるはずです。

このように、契約で取り決めた期日までに引き渡しができず、 全く引き渡しの見込みがないのであれば、売り主の契約不履行(約束違反)を理由に、 契約の解除を主張することも選択肢の一つとなるでしょう。
引き渡しの遅れに限らず、売り主の債務不履行(契約を実行しないこと)が分かった場合は、 契約で約束したことを実行できそうなのか、相手は誠実に対応しているのかなどを見極めた上で、 引き渡しの猶予などの現実的な対応をとるのか、契約を解除するのかなどを判断する必要があります。
一方で、引き渡しの遅れが若干であれば、 引き渡しの遅れにより発生した費用などを補償してもらうなどの対応策も考えられます。
まずは、不動産会社と対応を検討してみましょう。
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購入に関するQ&A

⑤引渡し後(保証)

一般の方が売主の物件を契約し入居されてから『こんな傷んでいるとは聞いてない』と『契約内容と相違する』といったことに十分気をつけなければなりません。

空家での契約・取引なら不具合等も発見できるのですが、まだお住まいになられている状態での売買契約の締結ですから実際には目に見えないところがあります。
契約時売主から『物件現状報告書』を発行しその内容に基づいて購入する契約が一般的でありますので、 その物件現状報告書を片手に引越前に不動産会社立会いのもと点検することをオススメします。

一般の方が売主となる場合引渡しから2ケ月間までが疵担保責任期間です。
期間内であった場合は不動産会社を代理人として解決にあたることをオススメします。
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家電製品の保証期間はたいがい1年間です。 その間の故障は無料で修理してくれます。
住宅の場合、品確法によって主要な構造部分と雨漏りに関係する部分については10年間の長期保証が義務づけられています。
大手ハウスメーカーによっては、独自のアフターサービス制度を設け、 長寿命化が進むのに対応して60年といった超長期保証を売り物にしているケースも多く見られます。

しかし、60年間無料で修理してくれるわけではありません。
10年、20年単位で有償の点検や補修を受けることが前提になっているのです。
その時に併せてリフォームを勧めるなど、メーカーにとっては継続的に仕事をつかむための仕掛けのひとつともいえます。

それだけ長期に対応できる自信の裏付けがなければ簡単には謳えませんが、 業者が途中で倒産してしまえば絵に描いた餅に過ぎません
また、中小業者で保証期間が10年以内だからといって対応が不十分ともいえません
大切なのは業者の実績と信頼性なのです!
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住まいを購入した後に、引き渡し時には知らされていなかった「雨漏り」や 「建物本体の白アリ被害」のような欠陥など(法的には「隠れた瑕疵(かし)」といいます)が発覚した場合、 まずは売買契約に基づいて、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。
また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは契約の解除を求めることも可能です。
(このように物件に隠れた瑕疵があった場合の売り主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。)

ただし、不動産売買では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を限定することが一般的です。
この期間は、契約書に必ず記載されていますので、まずは契約内容を確認しておきましょう。

欠陥などが発覚したときに、売り主の責任期間を超えている場合、原則として、 損害賠償や契約の解除などを求めることはできません(※)。
なお、売り主が宅地建物取引業者である場合は、買い主に対して、 少なくとも引き渡しの日から2年間は瑕疵担保責任を負うことになっています。

※ 売り主が「故意」に瑕疵を告げなかった場合などは、 瑕疵担保責任の期間を超えていても損害賠償などを求めることができます。
また、売り主が事業者で買い主が個人の売買契約において、瑕疵担保責任の期間が極端に短い場合などは、 そもそも個人にとって不利益な契約であるとして、損害賠償などを求めることが可能な場合もあります。

★中古住宅の留意事項

中古住宅の場合は、新築住宅のような制度はありませんので、 売り主の瑕疵担保責任については、契約に基づく対応がベースとなります。
宅地建物取引業者である不動産会社が売り主の場合は、少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負いますが、 不動産会社が倒産などをした場合、修補等を求めることができない可能性が高くなります。

また、売り主が個人の場合は、瑕疵担保責任を負う期間を短くする契約が多く見受けられます。
したがって、中古物件の場合は、契約前に物件を十分に確認して、欠陥をあらかじめ把握することが重要です。
このため、最近は、買い主が任意で有料の建物検査を利用して、建物の状況を事前に確認するケースが増えています。
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新築住宅では、瑕疵担保責任とは別に、 売り主が一定の不具合を無償で補修するアフターサービスを任意で実施している場合があります。

アフターサービスの対象となる不具合の種類やサービスの期間などについては、会社ごとに基準が設けられています。
たとえば、基本構造部分にかかわる雨漏りや漏水、構造強度に影響する亀裂や破損などは品確法と同じ10年、 壁の破損や設備の作動不良などは2~5年の期間を設けることが多いようです。

最近では、アフターサービス期間が10年を超える新築住宅もありますので、 アフターサービス制度の有無やその内容について、しっかりと確認しておきましょう。
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瑕疵担保責任は法律で定められた責任であり、 アフターサービスはあくまでも消費者サービスの一環として、不動産会社などが自主的に実施しているものです。
いずれも消費者保護を目的としている点では共通していますが、責任の対象や期間などが違っている点に注意が必要です。

瑕疵担保責任の対象になるのは、「取引時における物件の隠れた瑕疵」に限られ、 一般的に、売り主が責任を負う期間は契約で定められています。
また、品確法では新築住宅について、構造耐力上主要な部分などに瑕疵があった場合、 引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を定めています。

これらに対して、アフターサービスの対象は「契約で定める一定の欠陥」であり、隠れた瑕疵に限りません。
また、品確法の構造耐力上主要な部分などに限らず、建具や設備なども対象になっていることもあります。
アフターサービスの対象と期間はそれぞれの契約によって定められますので、その内容をしっかりと把握しておきましょう。
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財団法人住宅保証機構などが実施していた「住宅性能保証制度」は、住宅の基本的な性能を保証する仕組みです。
保証期間は、住宅の引き渡し後10年間で、瑕疵による不具合があった場合には修補等の費用を負担してもらえます。
一般的には、アフターサービスは、当初の買い主以外は対象外となりますが、 住宅性能保証制度の場合、保証期間中なら当初の買い主から物件を購入した人にも引き継がれます。

なお、「住宅性能保証制度」は平成20年6月30日で終了し、代わって、 平成20年7月1日からは住宅瑕疵担保履行法に基づく保険制度が開始されました。
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住まいを、常に快適に生活できる状態に維持し、できるだけ長持ちさせるためには、維持管理が大切です。
日常の手入れに始まり、点検・補修、そして記録の保存が欠かせません。
それが住まいの資産価値の維持にもつながります。
★定期的に点検と補修を行う

まずは日々の掃除や手入れが大切です。 適切に手入れをすることで、住宅の部品や各種設備などを長持ちさせることにつながります。
また、掃除や手入れなどを通して、日常的に住宅内の様々な部分に目配りしていれば、 不具合や傷みなどが発生しても、早期に発見することができるでしょう。
傷みや不具合がひどくなってから対応するのと、初期の段階で対応するのとではかかる費用や手間ひま、 その後の快適度なども大きく違ってきます。

新築物件の場合、不動産会社などによる定期点検が行われるのが一般的ですが、 自分たちでも定期的な点検を心がけましょう。

建築後の経過年数の長い中古物件はなおさら重要になってきます。
大掃除の際に主要な部分について不具合などが生じていないか確認しておくのも有効な方法です。
気になる箇所が見つかったときには、不動産会社や専門家などに相談し、必要に応じて補修工事などを実施しましょう。

★記録を保存する

定期的な点検の記録や補修工事の資料は必ず保管しておきましょう。
前回の点検の記録があれば次回の点検時の参考になりますし、補修工事の工事図面などがあれば、 再度の補修工事を行うときにも役立ちます。

また、そうした点検・補修の記録は一括して整理しておきましょう。
住宅の維持管理に不可欠であるだけではなく、大切に使い、 しっかりと維持管理してきことを証明する材料になりますから、将来売却することになったときには、 良好な維持管理状態を示す資料になるでしょう。
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購入に関するQ&A

⑥住宅ローンの借変替ポイント

完済までの間には、経済情勢や家計の事情が変わることでローン返済が負担になったり、 逆に余裕ができてもっと返済額を増やせる状況になったりします。
金利の動きや家計の状況に合わせて、定期的に返済計画を見直すようにしましょう。

(1)固定期間終了時などの見直し
固定期間選択型で借りた場合は、固定期間が終了するたびに、 変動金利型にするか再び固定期間選択型にするか、 固定期間選択型であれば固定期間を何年にするかなどを検討することになります。
したがって、その時点での家計の状況や将来の見込みを踏まえて選ぶようにしましょう。
なお、変動金利型の場合には随時、金利のタイプを選択して設定することができます。

(2)繰り上げ返済
返済期間を長めにとって、毎月の返済負担を軽めに設定している場合は、 収入の状況に合わせて返済期間の短縮も考えておくとよいでしょう。
返済期間を短縮する代表的な方法は繰り上げ返済です。 期間短縮型を選べば毎月の返済額を変えることなく完済時期を早めることができます。
また、返済額軽減型の繰り上げ返済では、借入期間は変更せずに毎月の返済額を減らすことができます。
(3)その他の条件変更
毎月の返済額を増やして返済期間を短縮する「条件変更」も選択肢として考えられます。
ボーナスの支給が安定していて、ボーナス返済額に余裕がある場合は、 ボーナス返済額を増やす条件変更という方法もあります。
*繰り上げ返済以外の条件変更の場合は、返済に無理がないかなど、金融機関によって審査がある場合があります。
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万が一返済が苦しくなったら、金融機関の窓口か購入不動産会社に行ってご事情を相談して下さい。

早期に解決策を決めることこそがお客様のご負担を軽くします。

返済が苦しいのでクレジット関係からの借入をし住宅ローンの返済に充てること絶対にせず必ず早期相談をしてください。
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新たな住宅ローンを借入れて得た資金で、今までの住宅ローンを一括返済することが住宅ローンの借り換えです。
そのメリットやデメリットおよび注意点は次のと
おりです。

<借り換えのメリット>

* 金利下降局面
今までの金利より低い金利のものに借換えることにより、支払利息を軽減する効果が得られること。

* 金利上昇局面
既存の変動金利・短期固定金利型のローンを長期固定金利型に借り換えることにより、 将来的な金利上昇のリスクを回避させること。

<借り換えのデメリット・注意点>

手続きは、新しいローンを組むことと同じなので、諸経費がかかります。
ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等がかかるので、 これらのコストも含めて、借り換えのメリットがあるかどうかをチェックすることが必要です。
また、当面の金利を低くするために固定金利型から変動金利型、 または固定金利選択型(短期固定金利型)に借り換えた場合は将来の金利上昇のリスクを負うことになります。
逆に将来的な金利上昇のリスクを回避させるため長期固定金利型に借り換えた場合、 金利が高くなってしまうと当然返済額が増加しますので注意が必要です。
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長期間の住宅ローンを、3年固定、5年固定などで借りている人の中には、 金利の変動に応じて借り換えをしようと考えている人もいるのではないでしょうか。
そうした人は、短期金利が低いうちは短期金利に連動する短期固定金利で借りておき、 短期金利が上昇に転じたら、タイミングを見ながら、 長期固定や全期間固定に借り換えをしようと考えているのでは?

あるいは、今借りている固定期間が終了したときに、 もっと有利なキャンペーンをやっている金融機関があったらやはり借り換えをする、 いわゆる「短期転がし」を考えている人もいるかもしれません。

そういった目論見をもって返済期間の長い住宅ローンを短期固定で借りている人は、 いつでも借り換えができるような条件を整えておく必要があります。
漠然と誰でも借り換えができると思っているかもしれませんが、実は借り換えが厳しいケースもあるのです。

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借り換えができないケースとしては、次のような6つが考えられます。

《ケース1》 健康状態に問題がある
住宅ローンは健康状態が良好でないと加入できません。 団体信用生命に加入できないからです。
<対策>健康になって団信に入れるようになってから借り換えをするしかありません。

《ケース2》勤続年数が短い
勤続3年未満は借り換えが厳しいことがあります。
<対策>借り換えは転職の前に行いましょう。
スキルアップ等の転職の場合は借りられることもあるので金融機関に相談してみるのも手です。
また、勤続年数を問わないローンも一部あります。

《ケース3》会社を辞めてフリーターになった
借り入れをしたときは正社員だった人がフリーターになった場合、借り入れはかなり厳しい。
<対策>安定収入が得られる職業に就くしかありません。
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《ケース4》各種ローンを滞納したことがある
住宅ローンをはじめ滞納したことがあると、借り換えは厳しいでしょう。
<対策>いわゆる「ブラックリスト」から外れるまでは借りられません。

《ケース5》担保割れ
基本的には担保となる不動産の一定範囲の借り入れとなるので、 担保価値が借入額より低い場合は「担保割れ」となって、借り換えできないケースも。
中には、担保割れ、でも借りられるローンもありますが、金利面など条件が厳しくなります。
<対策>手元に資金があれば、「差額」を現金で入れれば借り換えが可能。
親からの贈与を受けて相続時精算課税を活用するのも手です。
(ただし、相続時精算課税を利用することで、税金が発生するケースもありますので注意が必要です。)

《ケース6》借り入れ額に対して年収が十分でない
住宅ローンを借りるときに収入合算をした妻がその後仕事を辞めたり、 あるいは収入が下がったなどで、借り入れに必要な年収の条件を下回ってしまい、 借り入れられないケースもあります。
<対策>手元に資金があれば、「差額」を入れる。 あるいは、親からの贈与で「差額」を埋める。
収入合算を利用していなかった人は、妻との収入合算を検討する。

以上のようなケースでひっかかると、住宅ローンの借り換えができないこともありえます。
もし、「金利状況を見ながら借り換えする」と考えているのであれば、借り換えができる状態を保つことが大事です。
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賃貸に関するQ&A

①物件探し

部屋探しを始めるとき、最初に、予算を勘案しながら、自分が希望する地域の「家賃相場」を調べることが大切です。

家賃相場は地域ごとにほぼ決まっています。 例えばワンルームマンションの相場が「7万円台」の地域で、「5万円台」の物件を探しても、 見つかる可能性は低いということです。
自分が払える予算と希望地域の家賃相場を比べてみて、予算の方が明らかに少ないときは、 自分の希望条件を譲歩して、家賃相場がもっと安い別の地域で探す方が近道です。

また、2月~4月や9月は不動産会社の繁忙期で部屋数は多くなるものの競争が激しくなり、 若干相場が高くなる傾向にあります。

≪急行・特急の停車駅は家賃が高め≫
当然のことですが、郊外に伸びる沿線では、急行・特急の停車駅は家賃が高めです。
急行・特急が停車するということは、昔から市街地が発展していて、不動産の価格も高く、 その結果、家賃相場も高いからです。
その反対に、停車駅からターミナル駅に向かって1つか2つ手前の駅では、 交通の便はあまり変わらないのに、家賃相場は安くなっています。

≪駅から近いほど家賃は高くなる≫
駅の周辺は、生活が便利であり、しかも土地の価格が高いので、必然的に家賃も高くなります。
駅から徒歩10分以内は家賃相場が高いのが普通ですが、駅から徒歩15分を超えると安くなります。
また、駅から徒歩20分を超えると、一般的にはバスを利用することになるので、 交通が不便な分だけ、家賃相場はかなり安くなります。

≪住宅の種類と家賃の関係≫
マンションとは一般的に、3階建て以上で鉄筋コンクリート構造の物件を指します。アパートとは、2階建てで、木造や軽量鉄骨構造の物件を指します。
家賃相場から見ると、アパートはマンションよりも2割程度安いと言えます。
しかし、建物構造が違うので、一般的にアパートは、マンションよりも防音性が劣るのが欠点です。
騒音が気になる場合はマンションを選ぶ方がよいでしょう。
なお、最近では、2階建ての物件でも、コンクリート構造(気泡コンクリートなど)を用いた物件が出てきました。 この場合はマンションに近い防音性があります。
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部屋探しには、自分や家族にとって何が大切かを決めておくことが重要です。
すべての希望を満足させる物件を見つけることはなかなか難しいですから、 どのような条件を優先するのかを決めておかないといつまでたっても物件を決められなくなってしまいます。


1)まず、いくらまでの賃料なら無理なく支払えるかということが重要になります。
家賃の理想家賃は手取り収入の30%程度に抑えておくことが賢明だといわれています。

2)その範囲内で、生活やライフスタイルを考慮し、何を優先させるのかを決めておく必要があるでしょう。
最優先事項は、職場に近いことか?あるいは、多少通勤時間はかかっても住環境のよいところを望むのか。
予算の範囲内であれば古くても広い物が良いのか?多少狭くても新しい物が良いのか?
「バス・トイレ別」だけは譲れない等の条件を決めておかないと物件を探すことが難しくなるからです。
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準備する費用の目安は、家賃の6か月分です!

首都圏の場合、賃貸住宅に入居するには、およそ家賃の6ヶ月が必要と言われています。
その内訳は、礼金が2ヶ月、敷金が2ヶ月、仲介手数料が1.05ヶ月(消費税を含む)、 前家賃(=入居を開始する月の家賃)が1ヶ月です。
もっとも、礼金や仲介手数料が不要の物件もありますから、6ヶ月というのはあくまで目安と考えてください。
また、引越し費用や家具等の購入費用も含めると、実際にかかる費用は6ヶ月より多いとも言えます。
できるだけ余裕を持って予算を組んでおく必要があります。
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日当たりの善し悪しは、まず建物の向きで決まります。
バルコニー側が真南に近いほど日照が優れています。
同じ南向きなら、南面3室のように間口が広いほど良い条件です。
南向きの次は、東南向き、次いで南西→東→西→北東→北西→北の順に日照条件は悪くなります。

ただ、いくら建物自体が南向きでも、周りが建て込んでいる場合には日影が多くなることもあります。
周辺を見れば現状は分かりますが、隣接地に駐車場や資材置き場、空き地などがある場合には、 近い将来、建築される可能性がないかをチェックしておきたいところです。

また、直接太陽光が射し込まなくても、行灯部屋ができない間取りが望ましいと言えます。
採光のポイントは開口部の多さです。 中住戸よりも角住戸、低層階より高層階、ようかん型マンションよりも雁行型マンションの採光が優れています。
L字型やコの字型マンションは、日照、採光の良い住戸と悪い住戸が混在しています。
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1つ1つの住戸の広さは同じでも、マンション全体の規模が違うと住み心地も変わってきます。
たとえば大規模開発のマンションと、市街地にポツンと立っている単体マンションでは、 立地や共用部分のデザイン、管理費等がおのずと違ってきます。

大規模マンションは一定の敷地の広さが必要なため、駅に近いところにはできにくい現状があります。
交通もバス便利用が多く、都心部よりも郊外に多く見られます。
まれに駅前再開発や新駅と一体的な開発で出てくるケースもありますが少数です。
単体マンションは駅前からバス便まで、都心から郊外まで幅広く分布するので選択肢が広いです。

共用部分は大規模マンションのほうが充実しています。
各種のプラスアルファルームを設けているケースが少なくありません。
単体マンションはあっても集会室くらいです。
よほど高額物件にならないと共用施設は省かれる傾向があります。

また、大規模マンションはスケールメリットがあるため、1戸当たりの管理費は比較的抑えられます。
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「最上階でシャンパンをゆらし、夜景をみるのが夢やねん」なんて人も「地震来たらどうするん?」なんて聞かれると、「う~ん」と考えこんでしまいます。
実際、どの階にも長所と短所があるのです。

●下の階●
長所 ・下に行くほど家賃が安い。・エレベーター・階段が楽!・1階なら庭付きの場合も
短所 ・侵入されやすい・日当たり・風通しがよくない・人通りが多い

●上の階●
長所 ・眺めがいい・風通しと日当たりがいい・そんなにうるさくない
短所 ・上の階ほど家賃が高い・夏暑くて、冬寒い。
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端部屋・角部屋、読んで字のごとく、端部屋は端にある部屋で、角部屋は角にある部屋です。
でも、なんでそんな言い方をするかというと、それは家賃に関係してくるからです。

だれでも、静かで落ち着いた暮らしをしてみたい・・・。
そうなると、うるさくないところがいい・・・。

端部屋や角部屋だったら、片方には部屋がないため真ん中の部屋よりはうるさくありません。
そういうわけで、一般的には、端部屋や角部屋の方が家賃が高くなるのです。
最近は、ワンフロアーに一つの部屋という角部屋・端部屋以上の部屋もあります。
静かな暮らしをしてみたいなら、端部屋・角部屋に注目してみてはいかがでしょうか?
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建物の高さによって何が変わるのでしょうか?

たとえば高層マンションは、なんといっても眺望が売り物です。
1-2階にエントランスや共用施設を設けることが多いので、低層住戸でも解放感は損なわれません。
また建物を縦に伸ばすので、敷地のオープンスペースにゆとりができます。

一方、低層マンションは低層住居専用地域に立つケースが多く、 落ち着いた一戸建て住宅地の雰囲気を感じることができます。
戸数が少なめで、単調な板状の外観ではなく、変化に富んだ個性的なデザインを採っているケースもあります。
朝の忙しい時間帯にエレベーター待ちでイライラすることもありません。

固定観念にとらわれず幅広く探してみてください。
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賃貸に関するQ&A

②案内ポイント

部屋はもちろんですが、暮らすことになる町そのものも大切なポイントです。
後悔のない部屋を見つけるためにも、住みやすい町であるかどうかを見極めましょう。

物件まで車で案内された場合は、駅からの距離やそこまでの道路環境などを見落とす結果になりがちです。
そんなときは、もう一度公共交通機関を使い、歩いて下見をしましょう。
その際、物件の周囲をじっくり歩いて回り、騒音や悪臭などの環境を自分の五感で確かめることも重要です。
また、週末とウィークデー両方の下見はもちろん、昼間と夜間のどちらも下見するようにしたいものです。
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下見の際、間取りや室内にばかり気を取られていて、意外に見落としやすいのが外観や敷地内のことです。
住み始めれば、わが家も同然ですから、しっかりと注意したいポイントです。

下見の際、必ずチェックしたいのが、ゴミ捨て場、駐輪場・駐車場の使い方、廊下・階段などの清掃具合です。
こうした共用部分は、大家さんや管理会社がしっかりしていれば、いつでも快適な状況になっているはずです。
また、入居者の質を見極める物差しにもなります。
入居してからイヤな思いをしないように、最初にしっかりと目を光らせたいポイントです。
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不動産会社で、何枚間取図を見せてもらっても、やはり実物をチェックしないことには始まりません。
下見は快適な部屋探しには絶対に欠かせないプロセスです。
後悔のない部屋を見つけるためにも、良い部屋の基本的なチェック方法を習得しておきましょう。

●騒音チェック
* 1.壁を叩いてみる
* 2.別の時間帯にも出掛けてみる
* 3.その建物の住民に直接聞いてみる
* 4.窓を開けて外の音に気を配る

●家具スペースチェック
手持ちの家具が合うかどうか、押入れスペースは十分かを調べます。
事前に主な家具の寸法を測っておき、メジャーを持参して部屋の大きさに合わせてチェックするとベストです。
●コンセントなどの位置をチェック
スムーズな引越しと家具や家電製品の配置のために、必ずコンセントの位置と数、そしてアンテナジャックの位置を確認しましょう。
また、エアコンが付いていない物件の場合は、どこに、何台取り付け可能かもチェックしましょう。

部屋探しに妥協やあせりはご法度です。
一度ですぐに決めてしまわずに、何度もチェックすることが大切です。
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賃貸に関するQ&A

③契約ポイント

≪前家賃とは≫
前家賃とは入居を開始する月の家賃のことです。
例えば、8月に契約を済ませて、9月から入居を開始する場合に、契約の時点で9月分の家賃を前もって支払います。 これが前家賃です。

なお、月の途中から入居する場合は、 前家賃として、その月の家賃(入居する日から月末までの日割り家賃)と翌月分の家賃を、一緒に支払うことが多いようです。
この場合、前家賃は1ヶ月を超えることになります。
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≪仲介手数料とは≫
仲介手数料は、家主と入居者との仲立ちをしている不動産会社に支払う報酬です。
この金額は最大でも家賃1ヶ月分の1.05倍以内と法律で決められています。
実際には、この限度額(つまり1.05ヶ月分ちょうど)を支払うケースが多いようです。

≪仲介手数料ゼロの物件≫
賃貸住宅の広告に「取引態様」という欄があります。
この欄には「媒介・代理・貸主」という3つの言葉のどれか1つが書かれています。

この取引態様の欄に「媒介」または「代理」と書かれている場合は、 その広告を出している不動産会社がその物件を仲介しています。
したがって入居者はその不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

しかし、取引態様の欄に「貸主」と書かれている場合は、その不動産会社が自社所有物件を貸すという意味です。
つまり、入居者は貸主と直接契約することになるので、仲介手数料は一切不要、ということです。
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≪敷金とは≫
賃貸住宅に入居するとき、家主に対して敷金を預けておきます。
敷金はあくまでも預けておく金銭ですから、退去するときには原則的に戻ってきます。
ただし、家賃を滞納している場合や、入居者の負担で部屋を補修する必要がある場合には、 その金額が敷金から差し引かれることになります。
首都圏では、敷金の額はおよそ家賃の2~3ヶ月です。

なお、一部地域では家主に預け入れた敷金(保証金)の一部を退去時に償却する 「敷引」と呼ばれる制度を採用している場合もあります。
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≪礼金とは≫
賃貸住宅に入居するとき、家主に対して礼金を支払うのが一般的です。
礼金は、賃貸住宅から退去しても戻ってきません。
礼金の額は物件によって異なりますが、およそ家賃の1~2ヶ月が相場です。

なお、礼金を支払うのは、賃貸借契約を正式に締結するときです。
物件探しや入居申込の時点では、礼金を支払う必要はありません。

≪礼金ゼロの物件≫
首都圏では、礼金が不要な物件も増えてきました。
礼金ゼロの物件の多くは、特定優良賃貸住宅の融資等で建設された物件です。
この融資を受けた物件では、家主が入居者から礼金や更新料を受け取ることができないからです。
また、UR都市機構の物件や家主が自主的に礼金をゼロにしているものもあります。
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物件を下見して気に入った場合、入居申込書を提出する際に、数千円から家賃の1ヶ月分ぐらいの金銭を、 不動産会社に預けるケースがあります。
この金銭は「預り金」「申込証拠金」「申込金」などと呼ばれています。

金銭を預けた場合でも「借りたい」という意思表示を行ったに過ぎず、 契約の優先権を確保したわけではないことに注意しましょう。
つまり預り金を不動産会社に預けても、 家主の承諾がなければ契約は成立していないとみなされます。

契約が不成立の場合は、預り金は返還されるものですが、 念のためそのことを明記した預り証を受け取りましょう。
契約が成立した場合は、一般的には必要な費用の一部として取扱われます。
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入居審査で落ちることもあります。

家主は入居希望者が提出した「入居申込書」をもとに、その希望者を入居させるかどうか判断します。
これを「入居審査」と言います。 入居審査にかかる時間は大体1週間ぐらいです。

この入居審査で家主が入居をOKしないケースもあります。
家主から見れば、自分の財産であるマンションやアパートを他人に貸すわけですから、 経済的に安定している人や、生活上のルールを守る人に部屋を貸したいと考えるのは、当然のことと言えるでしょう。
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入居申込みは契約ではありません!

物件を下見して気に入った場合、不動産会社に「入居申込書」を提出することになります。
この入居申込書の書式は、不動産会社によってまちまちですが、 住所・氏名・年齢・職業・年収などを記入する書式になっています。

入居申込書は、あくまで入居する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。
したがって、入居申込書を提出した後でも、入居申込みをキャンセルすることが可能です。
提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておくとよいでしょう。

ただし、軽はずみなキャンセルは不動産会社に迷惑をかけることになるので、申込みはくれぐれも慎重にしてください。
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住民票・・・入居者全員分、連帯保証人のものが必要です。
印鑑証明書・・・入居者、連帯保証人のものが必要です。
        契約書に実印を押していただくために必要です。
所得証明書・・・各年の1月1日現在、住民票のおかれていた市町村で交付してもらえます。
        前年の証明書は同年の6月頃に交付可能になります。
*サラリーマンの方は、年に一度会社より交付される「源泉徴収票」でも可能です。
*自営業者の方は「確定申告の写し」でも可能です
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賃貸に関するQ&A

④入居後

引越し料金は、引越し会社ごとにまちまちです。
ワンルームや1DKではあまり料金に差がありませんが、ファミリー世帯の引越しになるとかなり差がでます。
そこでファミリー世帯の場合は、複数の会社から見積りを取ることをお薦めします。

また、3月、4月は予約がいっぱいになることが多いので、早めに予約を取りましょう。
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≪郵便の手続き≫
引越すときは、郵便局への届出も忘れずに行ってください。
手続きは簡単です。まず郵便局の窓口に置いてある葉書大の「転送届」に必要事項を記入し、 それをポストに投函するだけです。 引越し日の2~3日前に、投函しておきましょう。

≪銀行の手続き≫
引越しをした後で、銀行口座の住所変更を済ませておきましょう。
この手続きは口座を作った支店以外の支店でもできます。
持参するものは、印鑑(通帳印)と預金通帳です
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≪運転免許証の手続き≫
引越し後に、所轄の警察署もしくは運転免許センターで、運転免許証の住所変更の手続きを行います。
このとき持参するものは、運転免許証、印鑑、新住所を証明できるもの(新住所が記載されている住民票など)です。

≪車庫証明の手続き≫
自動車の所有者が引越したときは、自宅から2キロメートルの範囲内に車庫を確保する必要があります(車庫法)。
新しい車庫が確保できたら、所轄の警察署で車庫証明の手続きを行ってください。
なお、この手続きの際、新しい車庫の管理者等が発行する「使用承諾書」が必要です。

≪自動車の登録変更の手続き≫
引越しにより所轄の陸運支局が変わった場合には、 新住所を管轄する陸運支局(または自動車検査登録事務所)で、自動車の登録変更の手続きを行ってください。
このとき持参するものは、車庫証明(新住所での車庫証明)、車検証、新住所の住民票、印鑑、自動車税納税証明書です。
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住民票・印鑑登録の手続きは、旧住居の市区町村役所と、新住居の市区町村役所の両方で行います。
まず引越す前に、旧住居の市区町村役所で、住民票の転出届を出します。 (このとき印鑑登録は自動的に抹消されます)

次に、新住居の市区町村役所で住民票の転入届と印鑑登録の登録申請を出します。
印鑑登録の登録申請には、登録する印鑑と顔写真付きの公的証明書(運転免許証やパスポート)を持参してください。

なお、同一の市区町村の中で転居するときは、住民票の転居届を引越し後に出します。
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電話の移転手続きは、NTTの局番なしの「116番」へ連絡してください。
電話の移転工事はNTTの局内工事なので、住居への立ち入りはありません。
移転工事にかかる費用は2,100円程度(工事内容によって異なる)で、毎月の電話料金と一緒に請求されます。

新住居に電話線が引き込まれていない場合は、電話線を住居の外から引き込む工事が必要です。
この引き込み工事には本人または家族が立ち会ってください。
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転居するとき、旧住居での電気・ガス・水道の使用停止と、 新住居での電気・ガス・水道の使用開始については、早めに電力会社・ガス会社・水道局に連絡しておきましょう。
連絡先の電話番号は、公共料金の領収証等に書かれています。

特に、ガスの使用開始の際には、ガス会社の人が、 住居に入って点火試験を行うので、本人や家族が立ち会うケースがあります。
連絡を入れるときに、その日取りも決めましょう。
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不動産の賃貸借契約の場合、「契約期間は2年間」となっていることが多いのですが、 この場合でも2年間経過後に必ず契約が終了するわけではなく、2年経過後に双方の合意によって、 さらに契約期間を更新することができます(定期借家契約を除く)。

通常、契約期間満了の1~3ヶ月前までには大家さん(不動産管理会社)から「更新するか?解約するか?」 の通知書が届くと思いますので、解約したい場合は同封されている解約通知書(退去届)に 必要事項を記入して提出期限までに提出すれば解約することができます。

もしも提出期限までに「更新するか?解約するか?」の回答をしなかった場合は、 契約期間満了の翌日より更に満2年間の契約が更新されたものとする(法定更新) となっていることが多いと思います(契約書を確認しましょう)。
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契約期間が2年間となっていても、入居者の都合によっていつでも解約の申し入れを行うことができます (定期借家契約を除く)。

仮に賃貸借契約書に、 「賃貸借契約は2年間とし、この期間内の解約は認められない。
但し残り期間内の賃料相当額を賃貸人(大家さん)に支払えば即時に解約することができる」 などとなっていた場合でも、この契約は賃借人(入居者)にとって明らかに不利な契約ですので、 無効と考えられています。
また賃貸借契約書に期間内解約(途中解約)についての条項がない場合でも 「3ヶ月前までに解約の申し入れを行うか、3か月分程度の賃料を支払うことによって解約できる」との判例も出ています。

いずれにしても契約書に「期間内解約(途中解約)」についての条項があるか?どのような内容なのか?を必ず確認しておきましょう!
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不動産の賃貸借契約の場合、契約書の「期間内解約(途中解約)」の条項に、 「賃借人(入居者)は契約期間内であっても、賃貸人(大家さん)に対して 1ヶ月以上の予告期間を定めて本契約の解約を申し入れることができる。
但し予告にかえる1ヶ月分の賃料相当額を賃貸人(大家さん)に支払えば即時に解約することができる」 などと記載されていることが多いと思います。
上記の例ですと、「1ヶ月前までに解約申し入れを行うか、1か月分の賃料を支払えば、 すぐに解約できる」という意味です。
大家さんとしても、空室期間はできるだけ短かくしたいので、「今日出て行きます。」、 「はいそうですか。」とはいかないのです。
予告期間は物件によってさまざまで、「1ヶ月 or 2ヶ月」となっていることが多いですが、 物件によってはさらに予告期間が長い場合がありますので、契約書で必ず確認しておきましょう!

※「6ヶ月前までに解約申し入れを行うか、6ヶ月分の賃料を支払えばすぐに解約できる」などとなっていた場合でも、 その契約内容は無効と判断される可能性が高いので、念のため契約時に3ヶ月以内に訂正してもらいましょう (いずれにしても借主は、期間内解約の条項がない場合や、3ヶ月を超える予告期間となっていた場合でも、 3ヶ月前までに解約申し入れを行えば、期間内解約ができると考えられています)。

例えばこんな場合は・・・
予告期間1ヶ月の物件で、転勤によって2週間後に引越さなければならなくなった。
・転勤が決まった日:「平成23年3月6日」
・解約申し入れ日:「平成23年3月7日」
・引越し日:「平成23年3月20日」
・契約満了日(解約申し入れから1ヵ月後):「平成23年4月7日」

上記のようになりますので、4月7日までの賃料は支払わなければなりません(1ヶ月未満の賃料は日割り計算して支払うことが一般的です)。

しかし契約によっては「月途中の解約は認めない」などとなっていることもありますので、必ず契約書を確認しておきましょう!
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解約申入れを行った後に、何らかの事情で引越しが中止などになったために、 解約申入れの撤回をしたい場合でも、賃貸人(大家さん)の承諾がなければ撤回できないのが普通です。

賃貸借契約書には、 「賃借人(入居者)が解約の申し入れをしたときは、賃貸人(大家さん)の承諾なくして、これを撤回、もしくは取り消すことができない」などとなっていることが多いので、勝手に撤回をすることはできないのです。

大家さん側からすれば解約申入れがあった時点で、次の入居者を探さなければならないので、すでに入居者募集をしていて、次の入居者が決まっている場合は撤回は認めてもらえないでしょう。
仮に次の入居者が決まっていない場合でも、1度、解約申し入れを行った以上、撤回を認めてもらえなくても文句は言えません。

いずれにしても入居者の都合で解約申し入れの撤回をしたい場合は、早めに大家さん、または不動産管理会社に連絡して、相談するようにしましょう!
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売却に関するQ&A

★売却

買取保証とは、一定期間内に物件の売却ができなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が、 あらかじめ決めた価格でその物件を買い取ることをいいます。
既に買い換え物件が決まっているなどの理由で、 一定期間内に必ず物件を売却しなければならない場合に利用することが考えられます。

買取保証を利用した場合の買取価格は、物件ごとに個別に決められますが、 一般的には不動産会社の査定価格より低くなります。
どの程度の価格水準になるのかは、事前に十分確認をしておきましょう。

ただし、買取保証は必ず利用できるものではありません。
また、不動産会社によって、あるいは物件によって、対応は異なることに留意しておきましょう。
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一定期間たってもなかなか物件を売却できない場合には、販売活動を見直す必要があります。
周辺の市場動向や購入希望者の反応などを踏まえて売却できない原因を分析し、不動産会社と十分に協議しましょう。
例えば、売り出し価格の設定に問題がある場合には、再度価格を見直すことも必要です。
以下に売却できない原因の例を挙げますので、販売活動の見直しに当たっての参考にしてください。

≪こんな原因ありませんか?≫

●売り出し価格の見直し
・相場より高い価格設定になっていないか
・短期間で小出しに値下げして、売れ残り物件のようなイメージを与えていないか

●売り出し物件の魅力
・物件のメリットを適切に伝えているか
・物件のデメリットを冷静に判断しているか
・修繕したほうがよい箇所はないか
・不要なものは片づけるなど、好印象を与えるための準備を怠っていないか

●販売活動の見直し
・依頼した不動産会社の販売活動は熱心か
・有効な広告宣伝が行われているか
・いつでも見学希望者を受け入れられる態勢を整えているか
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不動産会社から、どのような販売活動を行いどんな反響があったかなど、 定期的に販売活動の報告を受けます。

まずは、熱心に販売活動を行っているかどうかを確認しましょう。
あわせて反響などが少ない場合には、 不動産会社がどのような対応方法を考えているかなどについても説明を求めましょう。

このような報告の頻度や方法などは、不動産会社との媒介契約の内容によって定められていることもありますが、 気になることがあれば随時報告を求めるとよいでしょう。
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不動産の売り出しを開始したら、売却を依頼した不動産会社は具体的な販売活動を行います。
その方法としては、「指定流通機構に登録する」 「広告媒体に掲載する」「オープンハウスを実施する」などが挙げられます。
具体的な販売活動を開始したら、物件見学などの問い合わせがあった場合に、 売り主と不動産会社とができる限り早く連絡をとって対応できる態勢を整えておくと、 販売活動を円滑に行うことができます。

≪指定流通機構への登録≫
不動産会社は媒介契約に基づき、物件情報を指定流通機構に登録します。
指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣から指定された公益法人で、 不動産会社間で物件情報を交換するためのコンピュータネットワークシステムを運営しています。 (通称「レインズ」と呼ばれています。)
指定流通機構には、全国の不動産会社が加入していますので、幅広く購入者を探すことができます。

≪広告媒体への掲載≫
不動産会社は、不動産ジャパンのようなインターネット広告の他に、 新聞の折り込み広告やダイレクトメールなどで集客活動を行います。

なお、不動産広告には、不動産業界が設定した不動産広告の表示に関する自主規制基準があります。
これを、「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」といい、適正な広告の表示基準を定め、 誤解を招く恐れのある用語や根拠のない表現を規制しています。
不動産会社の広告が、この表示規約に則っているかについては、売り主も確認をしておいたほうがよいでしょう。

≪オープンハウスの開催≫
オープンハウスとは、誰にでも気軽に物件を見に来てもらうためのイベントです。
購入希望者にとっては事前に連絡をしてから見に行く手間や煩わしさがないため、 広く購入希望者を募る手段として活用されています。
オープンハウスを開催するときには、事前に不動産会社が宣伝のために広告を配布する、 現地看板などで案内するなどの集客活動を行います。
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販売活動を開始すると、購入希望者が物件の内覧に訪れます。
そんなとき、掃除が行き届いていなかったり、荷物があふれて部屋が狭く見えたりしたら、 せっかくの購入意欲も薄れてしまうかもしれません。
不要な荷物を片づけ、掃除を念入りにしておくなど、好印象を与えられるように早めに準備をしておきましょう。

≪掃除のポイント≫

*玄関・・・靴は靴箱にすべて入れておく。臭いがしないか確認。
*室内・・・不要なものは片づけるか思い切って捨てる。部屋の広さが分かるように見せるのがコツ。
*浴室、トイレ・・・カビや水アカは除去しておく。臭いがしないか確認。
*キッチン・・・最低限、油汚れは落とす。特にキッチンの汚れは、印象を悪くする可能性がある。
*バルコニー・・・不要なものは片付け、洗濯物も取り込んでおく。
*収納・・・見られてもいいように整理整頓しておく。
*臭い・・・家族では気がつかないのが室内の臭い。特にペットを飼っている場合には注意する。
*外回り・・・庭や敷地内の雑草を抜くなど手入れをしておく。
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不動産の販売活動に当たって、まずは売り出し価格を決めなければなりません。

一般的には、売り主の希望価格と不動産会社の査定価格を踏まえて、売り主が売り出し価格を設定します。
売り主が早く売りたいと思えば希望価格よりも査定価格に近い価格設定を、 時間がかかっても高く売りたいと思うなら希望価格に近い設定をするでしょう。
売却代金の一部を買い換えなどの資金に充てる必要があるなら、その点も考慮しなければなりません。


ただし、売り出し価格で売買が成立するとは限りません。
購入を検討する方も、自分の購入希望価格と不動産会社の査定価格を踏まえて、購入申込価格を設定します。
実際の売買交渉においては、売り出し価格と購入申込価格の差を解消して、売買価格を決定することになります。
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物件の老朽化の状況についても瑕疵と同様に確認したほうがよいでしょう。
建物や設備が老朽化すると見栄えも悪くなります。
売却活動前にリフォームをしても、購入希望者の好みに合わないという可能性もあります。
売却時にリフォームをしたほうがよいのかについても、不動産会社と相談しながら、最終的には自分で判断をしましょう。
なお、リフォームをした場合は、その記録を買い主に引き継ぐことが大切です。
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瑕疵とは、雨漏りや建物の傾き、設備の故障などの物件の欠陥などのことをいいます。
物件にこのような瑕疵がある場合、瑕疵の内容とその対処を明確にした上で売却する必要があります。

例えば、雨漏りなどの修復可能な瑕疵であれば、修復してから売却するという選択肢が考えられます。
その場合は、売却の諸費用として修復費用を追加負担することになります。
あるいは、修復費用に相当する額を売却予定価格から差し引いた価格で売ることも考えられます。

このように物件に瑕疵がある場合は、売却の諸費用や売却価格に影響する可能性があります。
最終的にはその対処方法を自分で判断する必要がありますので、事前に不動産会社とよく相談するとよいでしょう。
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土地を売買する場合、土地の境界線を明確にする必要があります。
登記記録(登記簿)や公図などの書面上は元より、現地でも明らかにする必要があります。
現地では、境界を示す目印(これを「境界標」といいます)で確認します。
ただし、境界標がない場合は、土地の実測作業を行った上で、 隣地所有者と協議をして境界確認書を交わすなどの手続きを踏む必要もあります。

境界が不明確な場合は、後で境界紛争の元になる可能性がありますので、事前に確認をしておきましょう。
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不動産に関する主な権利には、所有権、借地権(建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権など)、 区分所有権(1棟の建物に構造上区分したいくつかの独立した住居や店舗などが ある建物を区分して所有する時の所有権)などがあります。

物件の権利関係については、法務局の登記記録(登記簿)で調べることができます。
登記記録(登記簿)の「甲区」には所有権に関する事項が記載され、 「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
例えば、所有権でも共有名義の場合であれば、一体で売却するには共有者全員の合意が必要ですし、 一戸建ての土地が賃借権なら売却に当たって地主の承諾が必要となります。
また、抵当権や差し押さえなど、不動産の売却に債権者との調整が必要な権利もあります。

このように権利関係の状況は、売却の手続きに影響しますので、しっかりと整理をしておくことが必要です。
また、一戸建てで増築したことがある場合は床面積の変更登記がなされているかなど、 必要な変更登記がなされているかも確認しておきましょう。
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不動産の売却には様々な費用などが必要となります。
例えば、所有している物件に住宅ローンの残債がある場合には、その返済資金のほかに、 ローンの抵当権を抹消するための費用も必要になります。

このように、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。
その他、物件や売却方法などによって、売却時に必要となる諸費用の額は異なりますので、 仲介を依頼する不動産会社とも相談して、売却にかかる諸費用を把握するようにしましょう。

≪売却にかかる主な費用≫

●仲介手数料
仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払う。

●抵当権抹消費用
住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税が必要となる。
抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要となる。

●不動産売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税する。

●測量費用
土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかる。

●建物解体費用
古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかる。

●譲渡所得税
物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかる。

●その他
引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生する。
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住んでいながら売却となると生活感が出てしまうものです。
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一般的に臭いがしみ込んでいる場合と、そうでない場合とでは価格に10%の違いが生じます。

アレルギー体質の方などに購入して頂く場合、あらかじめ改装費用を差し引いておく必要がございます。
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農地を売却される場合、縄のびがあると考えて下さい。
特に田などは、その昔面積に応じて年貢が決まっていたと言われております。

面積を過少申告した農民の名残が今の面積となっている場合、測量費用を考え登記簿面積積と実測面積どちらで売却するほうが得かじっくり研究して下さい。
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売却に掛かる媒介契約を締結した不動産会社が広告活動にて購入者を見つける売却方法の場合、 周辺相場が基準となりますので手元に一番お手取り金額が多く残ります。
しかし、売却活動期間中はこまめな掃除など、綺麗に片付けておくだけで案内時購入希望者の印象も変わりますが、 売却が決定されるまで常に案内できる状態にしておかなければなりません。

同じ売却する相手が不動産会社なら相場価格から逆算にて買取金額が決定されます。
例えば相場土地・建物1500万円で流通している物件の場合、 一般の方でも不動産会社でも売却価格は1,500万円ですので買取の場合1500万円より下がるのはご理解頂けると思います。
不動産を購入すれば一般の方でも・不動産会社でも登録免許税・不動産取得税・改装費用・は掛かりますので その金額を差引き適正利益を見込んだ金額が不動産会社の買取金額となります。

買取にされる場合、不動産会社に直接交渉をされると仲介手数料は発生しません。
しかし、仲介会社経由で買取をする不動産会社へ交渉される場合は仲介手数料が発生しますので初めに不動産会社に確認下さい。

買取のメリットはお手取り金額が減額されますが早期に売却の計算が立ち契約から決済まで最短で数日というスピードが買取制度のメリットと言えます。
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不動産を売った事で利益が出た場合、この利益に対しては[不動産譲渡所得税]が課税されます。

しかし居住用不動産には[居住用財産の3000万円控除]など、税の特例措置がありますので、結果的に税金を支払わなくてもよい事が往々にしてあります。
この場合住宅ローン控除など他の特例措置を受けている場合はを適用になりませんので注意が必要です。

また、売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税している サラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。
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その他に関するQ&A

★その他

一般的な人の歩く早さを分速80mで計算する決まりとなっています。
しかし実際は、信号待ちや地理的条件で表示より長くかかる場合もあるので注意が必要です。
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約3.3㎡です。
ちなみに㎡数から坪数を計算するには、平米数×0.3025で求めることができます。
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理由は定かではありませんが、家に悪いのが『火』と『水』なので、火曜日と水曜日を休みにされているのがその理由らしいです。
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安定収入を考え近頃収益不動産が注目されています。

あくまでも満室想定時での収益(収入)表示ですので、 固定資産税や管理費・改装費・修繕積み立てなど支出もあらかじめ想定しておかなければなりません。
購入時満室だからと言って数年後空き部屋が増えるとマイナス資産となりますので、 収益不動産をお考えの場合は安易に現在の収益が上がるからと購入する前に、 必ず物件付近の類似物件の調査(家賃・間取・築年数)などは徹底的に行うことをお勧めします。

また、近年借主の権利が強くなり敷金・礼金・更新料など借主保護の判例などを参考にされることも忘れてはなりません。
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どの不動産会社が良くて、どの不動産会社が悪いかお客様にとってはわかりません。
一生に一度の買物ですので信頼できる不動産会社をお客様の代理人としておけば、プロの目線で相手をチェックしますから安心できると思います。

しかし、売主には売主の代理人、買主には買主の代理人が望ましく、 裁判となれば検察と弁護士がいるように双方代理は避けた方がよく、法律に長け実行力のある不動産会社を代理人とすることをお勧めします。

弁護士事務所に依頼するのは高額費用が発生すると思い込んでおられ、費用を掛けずに問題解決に努めるお客様がいらっしゃいます。
お客様の代理人として依頼した不動産会社が弁護士と顧問契約をしている場合ならうまく活用しましょう。
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土地には少なくとも相続路線価・公示価格・固定資産税評価額・実勢価格が存在します。
これらの価格はそれぞれの役割をもっています。

【相続路線価】
「路線価」とも言います。 国税庁が全国約41万点について公示価格の80%をベースに、1平方メートルの価格を毎年8月ごろ公表しています。
公表されている路線価は、最良の地形を想定したものです。
評価対象地の路線価格は、公表されている路線価から補正を行う必要があります。
補正済路線価は、例外を除き市街地の相続税や贈与税の課税価額にこの価格を使って計算します。

【公示価格】
公示価格は、国土庁が不動産鑑定士の鑑定評価をもとに、全国3万強の地点について、 毎年1月1日現在の1平方メートルの価格を3月下旬ごろ、一般の土地取引の指標として公表しています。
公表されている公示価格は、その地域の面積や地形について標準的な土地を選択したものです。
評価対象地の公示価格相当額に補正する必要があります。

【固定資産税評価額】
固定資産税評価額は、市町村が全国約1億7000筆について、公示価格の70%をベースにして3年に1度ごとに評価替えを行っています。
路線価が公表されていない農村部や郊外地での課税評価額は、固定資産税評価額に税務署が定める一定の倍率をかけて求めます。

【実勢価格】
実勢価格は、評価対象地の周辺で不特定多数の人が自由に行った結果の価格です。
その価格を「取引事例」と言います。 取引事例には、取引に至るまでの背景に事情があります。
例えば、広告で来店されたお客様と取引が成立した。 お世話になった知人に安く売った。
隣地であるから無理をして高く買った。 土地固有の欠陥があるので、その旨を説明したうえで安く売った等です。
取引事例の収集にあたって背景まで把握することは極めて困難です。
取引事例が単一の場合は、不動産広告を上限価格として加えることをお薦めします。
複数の査定済単価と、その土地に対応する公示価格相当額との乖離率を求めて実勢価格とする方法もあります。
いずれにしても、実勢価格(つけ値)は、評価対象地の総合的な観察と、個人的な事情を考慮した たうえで、ご自身の判断と責任で自由に決める価格です。
それだけに事前査定は重要です。
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田舎物件に関するQ&A

★始めに・・・基礎知識

■使用目的の制限

地目が「田」「畑」となっている土地、または実際の土地の使用が農地や採草牧草地の場合、 それらの土地を農地目的以外に使用することを制限しています。
地目の変更によって家を建てるなど他の目的で使用可能にすることができます。
自分が所有している土地であっても、農地を転用する場合は許可が必要です。
土地の広さにより地元の農業委員会または知事に地目変更登記を行い転用することが可能ですが、通常2~5年かかります。
自宅脇の家庭菜園で使っていた小さな土地(地目が畑)を駐車場に転用する場合などの許可は早く下りることもあります。

■売買の制限

農地を農地のまま売買する場合、新しく農地を取得する人は審査が行われます。
審査は地元の農業委員会によって行われ、営農計画や登記簿謄本の提出とともに、 農地から遠くない場所に住んでいるか、農地の広さは十分かなどを見られます。
通常、許可が下りるには1年ほどかかり、長い場合には数年かかります。
この許可が下りないと登記を移すことができません。
本登記までの間は仮登記を行うことができるので、売買自体は行えるようになっています。

■売買と同時に使用目的を変更する際の制限

購入と同時に農地を農地以外の目的で使用する場合も土地の広さにより知事または農林水産大臣の許可が必要になります。
どのような土地でも転用が認められるわけではなく、住宅街の約150坪までの土地が認められるようです。
転用は、地目変更により可能になります。なお、売買と同時に転用を行う場合は、かならず「農地法の許可を条件とする仮登記」を行うようにしましょう。
これを行うことにより、もしも転用が認められなかった場合は契約を解除することができます。
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農振法とは「農業振興地域の整備に関する法律」の略で、 主に補助金を使って整備した農地や今後農地として利用する土地が農振地域に指定されています。
地目が農地(田・畑など)以外の山林や原野であっても農振法が適用されていることもあります。

農振地域に指定されていると、家を建てることはできなくなります。
どうしても家を建てたい場合は、役所にいって市町村長宛てに農振法適用の除外申請をする必要があります。
しかし、補助金を使っているため許可はなかなか下りないのが現状のようです。

農振法の規制がかかっている土地にはあまり手を出さないのが無難です。
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1級もしくは2級河川に指定されている川沿いに建物を建てる場合、 ほとんどの土地で川岸より一定の距離を空けて建てるよう指定されています。

ここで気をつけないといけないのは、川幅が狭くても1級もしくは2級河川の指定を受けていることがあります。
これは1級河川の支流も1級河川となるためで2級河川においても同様です。
川岸から離す距離や制限については、その地域によって異なってきます。

1級もしくは2級河川の指定を受けていない河川であっても、 制限がある可能性もあるので役所で確認したほうがよいでしょう。
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この森林法の中で知事は地域森林計画にて森林の整備(保全)についての計画を立てます。
自分の所有している土地がこの指定区域内の場合、自分の土地にある木々だからといって勝手に伐採することはできません。
また、根を掘る行為は伐採ではなく開発になり許可が必要になります。
いずれの場合も面積によって内容が異なってくるので役所に確認するようにしましょう。
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指定地域では、家を建てる前に試掘調査をしなければいけません。
この試掘調査で貴重な文化財が発見されると、本調査が必要になります。
試掘調査の費用は行政が負担してくれますが、本調査の費用は土地の所有者の負担になることもあります。

文化財保護法の指定になっているのは稀ですが、 念のために土地の購入前にその土地の役所(教育委員会)に確認するのがよいでしょう。
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過疎地の自治体を中心に、ユニークなメニューもいろいろと打ち出されています。
転入者の獲得に向けた地方自治体等による支援制度は、 概ね住宅取得、就労・就農、暮らし(医療・結婚・子育て等)にかかわるサポートに大別され、 内容としては金銭的な援助のほか、研修・体験事業の実施、独立した情報提供・相談窓口の開設などが挙げられます。
金銭的な援助については、働き盛りの世帯を招き入れる狙いから年齢条件を設けている自治体もありますが、 団塊世代の大量定年が話題となる中で、そうした枠を取り払うケースも多くなってきたようです。

住民の高齢化や過疎化が進む町や村では、多くの自治体が取り入れているので、 あなたが暮らしたい町や村に、このような支援制度があるか一度確認して見て下さい。
もし支援制度があれば、しっかり情報集めをして、有利に利用しましょう。
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田舎物件に関するQ&A

①購入前

田舎暮らしに対する憧れのイメージばかりを優先しすぎないことが大切です。
実際に住むことを意識しながら使い勝手も考慮してお考え下さい。
下水道は通っているか、ガスは都市ガスかプロパンか、など、都会生活では当たり前だったことを再確認してみましょう。
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田舎物件に何を希望するのか、その内容を不動産会社にきちんと伝えることが大切です。
■例えば・・・使用目的

別荘用でしょうか、永住用でしょうか?
やりたいことは何でしょうか?家庭菜園、陶芸、アトリエ・・・どういう使い方をしたいのでしょうか?
使用目的により、有効活用できる物件は変わってきます。目的にあった田舎物件を選ぶことが大変重要です。

■例えば・・・交通手段

仕事へいくために、スーパーへ行くために・・・交通手段は何をお考えでしょうか?
マイカー、電車、バス?
田舎物件は通常の住宅地と比べ、交通条件が不便な場合が大半です。
どんな交通手段を想定しているかを考慮して立地を選ぶことが大切です。

■例えば・・・家族構成

実際にお住まいになられるのはどなたでしょうか?
お子さんがいらっしゃる場合は通学圏内であること、 祖父祖母がいらっしゃる場合は近くに病院があること・・・など、 交通が多少不便な田舎物件だからこそ、立地についてよく考える必要があります。
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田舎では、地区住民の共同作業や協力行事によって、住みやすい環境を作り上げています。
そのために、都会では考えられないくらいの付き合いが必要な所があります。
例えば・・・道路整備、ゴミ拾い、お祭り、運動会、カラオケ大会、冠婚葬祭など、その他たくさんのお付き合いがあります。
その全てに出席するのは無理としても、田舎に住む場合はある程度は付き合う覚悟が必要です。
後々、無理が来ないよう、購入前には地元の方にお付き合いの頻度を確認しておけば良いと思います。
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田舎物件の土地は分譲された土地と違い、形も大きさもバラバラです。
それだけなら良いのですが、土地が地続きではなく、離れた所に分割されてることがあります。

こういう土地を“飛び地”といいます。
家が建ってる土地以外に、道路や他人の敷地を飛び越えて存在しています。


「家が建ってる敷地が200坪あると思って購入したら、実は100坪で、 残りの100坪は、50坪ずつの2つの飛び地で離れた所にあった」 こんな事では、せっかくの田舎暮らしが、台無しです。
事前に“飛び地”はないのか、確認すると良いでしょう。
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田舎暮らしで、ちょっとした農業をやってみたいと思ってる人は多いと思います。
”宅地以外に畑や田が付きます”などの広告には、興味がそそられると思いますが、 実は“畑や田”は勝手に売買できません。

土地には“地目”という種類があり、地目が畑、田となっている土地は、農業委員会の許可がなければ売買ができません。
※地目が山林や原野で、現況が畑、田になっているものは問題ありません。

田舎物件を検討する場合には土地の“地目”にご注意下さい。
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古くから受け継がれる田舎物件は、ほとんどが測量されていません。
境界がはっきり確認できれば問題はありませんが、土地の形状が複雑な田舎物件の場合、境界が不確定な物件が多いと思います。
後々のトラブルを避けるためにも、境界ははっきり確認することが大切です。
また、田舎物件には裏山や山林などが付いてくることがあります。
この裏山や山林なども、境界が確認できる物はとても少ないのです。
こちらも、出来るだけ境界を確認できるようにしましょう。
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道路の接道は土地を選ぶ際の重要な問題です。
特に田舎物件の場合は、古くからあった道路や個人所有の私道が多いことと、道路には実質接道してない土地も多いからです。
実際、見た目では道路であっても、実は個人の敷地であったり、法律上では“道”に該当していなかったりする道路が結構あり、 後々トラブルのもとになりかねません。
そのような事にならない為にまずは、「土地が道路に接道しているか」と「その道は通っていい道なのか」と 「その道は家が建てられる道なのか」を確認することが大切です。
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家庭菜園をするのに、100坪もの土地は必要ありません。
自家用の野菜だけなら10坪で十分かと思います。多種類を栽培するとしても20~30坪もあれば十分です。
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ある程度の市街化された町であれば別ですが、田舎には賃貸物件がほとんどないのが現状です。
だからといって空き家がないかというとそういうこともなく、田舎にいけば空き家は目にします。
空き家はあるのに何故賃貸がほとんどないのか・・・理由は主に下記です。

・トラブルが起きたときに非難の矛先が貸主にいくこともあるため、その土地以外の人に貸して近所の人とトラブルを起こされたくない。
・いつも空き家だが、みんなが集まる正月やお盆だけ使う。
・安い賃貸でしか出せなく、住宅設備の保全などを考えると割があわない。
・不動産会社の手数料収入が少なく、不動産会社のメリットがない。
・よそ者に貸したくない。

これらの理由などから、賃貸物件を探すのは非常に困難です。
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不安があるのは当然です。
より多くの情報を得て、より具体的な生活イメージをすることにより、不安は解消します。
そのために、1度だけではなくできるだけ多く希望の物件を見に行きましょう。
希望の物件が見つからない場合でも、希望に少しでも沿っている物件をまずは見るようにしましょう。

なにも情報がないところからいろいろと検討するのではなく、 検討をしながら物件をみて、情報を得ながら検討する方法も効果的です。

また、ご夫婦で移住される場合奥様が乗り気でない場合がよくありますが、 都会とは異なる生活に負担を多く感じられるのは奥様だと思います。
双方納得の上で移り住まないと、後々不満が出てきますので、事前の打合せや現地視察はしっかり行って下さい。
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田舎には、いまだに携帯電話のエリアに入っていない地域と、 エリアに入っていてもつながらない地域があります。
また、町村によってA社の携帯は入ってもB社の携帯は入らない等の状況もあり得ます。
携帯電話の利用を考えていない人は別として、 自宅やその周辺で携帯電話が使えないのは、想像以上に不便です。
念のため、住もうと思っている場所では、 実際に携帯電話を使用して確認しておいた方がよいでしょう。
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田舎では、インターネットの環境整備が遅れています。光ファイバーどころか、 ADSLもつながっていない場所がたくさんあります。
場合によってはISDNさえ普及していない所もあるくらいです。
田舎暮らしを始めても、インターネットを利用して、 都会と同じように情報収集したり、インターネットを利用して仕事をしようと思っている人は多いと思います。
後で後悔しないように、事前にしっかり調査をしておきましょう。
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必需品は車と運転免許です。

田舎にバスが走っていたとしても、そのほとんどは一日の本数がわずかです。
主に通勤・通学時間に合わせて運行されていたり、町村内を巡回するバスが1日に数本ある程度である場合もあります。

田舎では移動手段を公共交通機関に頼るのが難しいですから、 自ら確保しておかないと不自由な生活を強いられることになります。
ご夫婦で老後を過ごすといったような場合、 ご主人だけでなく奥様も車を運転できたほうが、何かと便利ですし安心です。
都会で長く生活されてきた方の場合、ペーパードライバーになっていることも少なくありませんが、 田舎暮らしではハンドルを握らなければならないときがある、という覚悟が必要でしょう。
※田舎の道は車が少ないので、ペーパードライバーだった方でも安心して運転が出来ます!
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候補地に着いたら、まずは役場(役所)に行ってみましょう。
役場の生活環境課や観光課で、あなたが来た主旨と知りたい事を、率直に聞いてみると良いでしょう。
役場では、UIターンの支援状況、都会からの人の受け入れ支援策、住宅事情、気候、 公共施設、病院、教育、仕事、交通など出来るだけ多くの情報を集めたいものです。

次に、地元のスーパーや商店で、地元の人の「生の声」を聞いてみましょう。
ジュースやたばこを買うついでに聞けば、聞きやすいと思います。
ここでは、もう少し生活に密接した、病院の信頼度、近所づきあい、寄り合いや共同作業の頻度、 よそ物への対応、教育への姿勢など、一歩踏み込んだ話を聞ければ収穫です。

このように、候補地ではまず話を聞きましょう。役場(役所)での「当たり障りのない話」と、 地元の人達の「生の声」どちらの話も大切です。
時には、目からウロコの話が聞けるかもしれません。
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では続いて、候補地の主要道路をドライブしてみましょう。
できれば、役場(役所)辺りからスタートして、その地区を、ぐるーっと一周できるくらいのコースがいいでしょう。
このドライブでは、市街地の様子、町(村)の様子、山、海、川、湖などの自然環境、田園風景、民家の様子、 人の様子など多くの景色を見てみましょう。
多くを見れば見るほど、候補地がどんな所か、みえてきます。

次は、少し具体的に、商店街、病院、学校、駅など、生活に関わってくる施設を一つ一つ確かめてみましょう。
この時は、在るにはあっても、「これでは心配だな」とか「不安だ」と感じる施設もあるはずです。
しっかり確認して、自分なりに判断したほうが安心でしょう。

また、時間があれば、最初のドライブで気になったり、不安に感じたり、目に留まった所を、もう一度見ておきましょう。
後々、安心です。見て確かめる・・・大切な判断基準ですね。
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候補地を歩いてみましょう。 できれば、いろんな所を歩いてみるのが良いのですが、なかなかそうもいかないでしょう。
そこで、目的を二つに絞って歩いてみましょう。

まずは、「人と触れ合える所」です。候補地によっていろいろな場所があると思いますが、 例えば、商店街、市場、漁港、イベント会場、お祭り、朝市などが良いでしょう。
ここでは、少しでも多くの地元の人達と接してみて、あなた自身が地元の人達を肌で感じてみて下さい。
はたして、地元の人達とウマが合いそうかどうか・・・ 確認してみましょう。

もう一つは、「自然と触れ合える所」です。
あなたが求める自然環境がある所(山道、海岸、河原、湖岸、田園など)をゆっくりと。
ここでは、自然の空気を思いっきり吸い込んだり、木々を観察したり、川の水や海の水に触れてみるのも良いでしょう。
そこにある自然が、あなたにとって心地よいものかどうか・・・ 確認して下さい。

このように、候補地では車から降りてあなたの足で出来るだけ歩いてみましょう。
人と触れ合ったり自然と触れ合うことで、話や見るだけでは分からない、人や自然との相性が肌で感じられるはずです。
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あなたは、田舎暮らしを移住することだと思っていませんか?
田舎暮らしとは、なにも移住して定住することだけではありません。
田舎暮らしを実践している人達は、自分のライフスタイルに合った、いろんな形の田舎暮らしを送って楽しんでいます。 代表的な過ごし方としては、

「完全な移住」 → 今の住居や生活をすべて田舎に移す。
「自宅と田舎を自由に住み分ける」 → 自由に自宅と田舎を行き来する。
「休日や週末に田舎で過ごす」 → 都会の生活が主流で休日だけ田舎暮らし。

この3つが一般的でしょうか。 人それぞれ、今現在の事情によって田舎での暮らし方は様々です。
目的、仕事、家族、教育、資金、人間関係など多くの事情を考えて、 今のあなたに一番良い田舎での過ごし方を決めましょう。
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定年退職で「退職金や年金暮らしの人」や、多くの蓄えがあって、 「パート程度の仕事をしながら」という人は別ですが、移住をする場合で、 移住先で仕事をしながら暮らしていこうとしている人の場合は、仕事を優先して決めましょう。
田舎に移住して、新たな仕事で生計を立てる事は、決して簡単なことではありません。
どういう仕事で、どのくらい収入が必要なのか、しっかりと決めた上で仕事を決めることが大切です。
田舎で仕事をする場合の形と特徴を、下記に簡単にまとめましたので参考にして下さい。

会社に就職する→
場所にもよると思いますが求人は決して多くありません。
やりたい仕事を選んだり、都会ほどの収入は期待できないと思います。

自営業を営む→
仕事の種類と、あなたの技術次第では十分できると思いますが、場所が大きな問題になると思います。 人の少ない集落などでは厳しいでしょう。

起業する→
インターネットの普及により、多くの都会人が田舎で起業して成功しています。
あなたのアイデア次第 では十分可能でしょう。
但し、移住する前に事業内容や経営スタイルを煮詰めておきましょう。
移住した後では遅すぎます。
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出来るだけ多くの情報を収集して、まずは候補地を絞りましょう。
候補地が絞れれば、次は住まいをどうするか。
借りる、買う、造る、の内、あなたに一番良いスタイルを決めましょう。

賃貸住宅を借りる→
もし、土地柄が肌に合わなかったり、環境が合わなかった場合、改めて移ることが簡単にできたり、 当初の資金準備が楽です。

中古物件を購入する→
自分の好きなように、自由にリフォームしたり、再生したりできる。
築年数の古い家の場合は、土地価格で家も一緒に付いてきます。

新築で建てる→
自分や家族のライフスタイル、目的、環境にピッタリの個性派住宅で思いどうりの暮らしを送れるでしょう。

住まいを、借りるか、買うか、造るか、を決めれば、後は多くの情報収集をして具体的に住まいを決めましょう。
その際、出来るだけ自分の希望どうりの物件を探すべきですが、 住まいとは、100%を満たすものは存在しない物です。
妥協できる点、できない点の優先順位を決めておくことも良いと思います。
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田舎物件に関するQ&A

②田舎物件のローン

■物件の評価

田舎の土地そのものが担保にならないことが多いです。
築年数が数十年という中古住宅(古民家)も担保の評価を受けることはほとんどありません。

■借り入れ資格

安定した定期収入があるかどかが重要です。 通常の金融機関では勤続年数などで判断するため、 いまの仕事をやめて田舎暮らしを新しく始める場合の借り入れの可能性はほとんどありません。
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■物件の評価

田舎の物件だからといって通常よりも不利になることはなく、購入価格の最高80%まで融資を受けることができます。
一部の商品(リ・ユース住宅など)には中古住宅で融資を受ける場合、 耐震性能や劣化状況などの物件検査(適合証明)を受ける必要があります。
また、木造で完成年月日が昭和61年4月1日以前の場合は、返済期間が25年以下になることがあります。
物件の評価は窓口になる金融機関によって違いはないようです。

■借り入れ資格

住宅金融公庫の場合、勤続年数は関係ありませんが借り入れを申し込む時に 職についている(定期収入がある)ことが条件になるので、 購入と同時に移り住んで新しい仕事を始めるというのは難しいのが現状です。

内定が決まっていて内定通知書などで審査を申し込むこともできるようですが、内定だけでは難しい交渉になります。
70歳未満であること、返済額の4~5倍以上の月収があることが求められます。
窓口になる金融機関によって基準が異なってくるため、公庫を扱っているたくさんの金融機関に相談するがよいでしょう。

いまの仕事を辞めて田舎へ引越しと同時に新しい仕事を始める場合、 田舎物件でローンを組むのは難しいのが現状です。
しかし、中古住宅の場合でもともとの所有者がローンを使っていた場合、そのローンを使えることもあるようです。
あきらめずにいろいろな可能性を探るようにしましょう。
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現金があり、自己資金だけで購入できる場合は問題ありませんが借り入れをしないと田舎暮らしが実現しない場合、 転職の時期と購入時期をずらすという方法があります。

公庫で融資を受けるときに問題になってくるのは「申し込み時に定期的な収入があるか」になります。
これを確認するために給与明細の提出を求められます。
新しい仕事を始めて、給与明細をもらってからであればスムーズに申請をすることができます。
ただしこれを実行するまえに、かならず仮審査を受けて給与明細を提出したら審査が下りる状況なのかを 十分に確認して間違いがない状態でないとリスクがあります。
仮審査を行わない金融機関もありますので、その土地の公庫が使える金融機関をたくさん回りましょう。
この方法には審査が下りるまでの仮住まいの問題もありリスクもあるので、十分な検討と確認が必要です。
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転職や移住の場合より融資は受けやすくなり、公庫の「住まいひろがり特別融資」を利用することができます。
新築でも中古でも利用可能ですが、自分で所有して自分で利用すること、70歳未満であること、 返済額の5倍以上(財形融資の場合は4倍)の月収があること、中古住宅で融資を受ける場合、 耐震性能や劣化状況などの物件検査(適合証明)を受ける必要があります。
また、木造で完成年月日が昭和61年4月1日以前の場合は、返済期間が25年以下になることがあります。

住宅金融公庫のホームページには以下のような説明があります。
住まいひろがり特別融資(本人居住型)とは、生活の拠点としている現在お住まいの住宅の他に、 週末などにご自分で利用(居住)する2戸目の住宅を取得する際にご利用できる融資制度です。
例えば、日常暮らしている住宅を離れ、週末などの余暇を過ごすための住宅、 借家などにお住まいの方が、将来居住するための住宅(それまでは週末などに利用)、 郊外にお住まいの方が通勤のための職場に近い住宅などを取得される場合にご利用いただけます。
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自宅を担保に、金融機関の不動産担保ローンを利用することができます。
これで借り受けた資金を田舎物件購入にあてることが可能です。
自宅を賃貸に出すなどして、返済の目処をたてるのがよいでしょう。
この場合、住宅金融公庫は利用できません。
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別荘地や分譲地の物件の場合、提携ローンの表示がある物件があります。
金融機関から新規で申し込むより審査はゆるく、ローンを受けられる可能性があります。

しかし、この提携ローンは通常の住宅ローンに比べると金利が高いのが一般的です。
提携ローンを利用するまえに、返済に無理がないかどうかしっかりと確認するようにしましょう。
このローンはほとんどが新築物件になります。
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田舎物件に関するQ&A

③入居後

都会生活では、隣近所の住人の顔はおろか、名前も知らないことがほとんどです。 それとは逆に田舎暮らしでは、ご近所付き合いは非常に重要。 田舎では季節ごとの祭事や結婚式、お葬式、農作業など地域全体のイベントが頻繁に行われますので、 その機会を逃がさず積極的にご近所付き合いを図りましょう。 →Q&Aへ戻る

田舎と都会の生活費を比べると、全体的には田舎のほうが安く上がるでしょう。
しかし、すべてのものが安くなるわけではありません。

田舎暮らしでは、賃貸の場合は家賃が安くなりますし、所有の場合も固定資産税は安くなります。
米や野菜などを近所の農家から安く買えたり、分けてもらえたりできる場合は、食費も安くなるようです。
また、娯楽施設も少なく無駄遣いも減るかもしれません。

反対に、大型量販店などの少ない田舎では電気製品などは都会よりも高い場合が多いと思われます。
田舎暮らしの必需品である車に関しては、維持費も上がるでしょうし、ガソリン代もかかります。 また、寒冷地では暖房費が確実に高くなるでしょう。
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田舎の土地は自分だけのものというと都会的な考えが当てはまらないことがあります。
このことを理解しておかないと、あとあと近隣住民とのトラブルとなってしまうことがあります。

数年後に家を建てて移住する目的で田舎に土地を買ってそれまでは放っておくのは通常の考えですが、 そのままにしておくことが近隣住民の迷惑となることがあります。
たとえば、 その土地を放っておくと雑草が生い茂ってしまいます。
その雑草は種を回りに撒き散らすことになり、もし、近隣に農家がある場合は迷惑となってしまいます。

田舎の土地は自分だけのものではない場合もあるので、 「身勝手な都会人」とならないよう草刈をすることも考慮しましょう。
もし、自分でできない場合は近隣住民などの誰かにお礼を払ってお願いしておくとよいでしょう。
移住をしてきたときに近隣住民とよい関係をつくることは田舎暮らしを充実させる重要な要素です。
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地域の草刈りなどにも使う為、エンジン付きの草刈機が一本あれば便利です。
道路に散った草を掃くのが面倒…と言う人には、ブロワー(吹き飛ばし機)や ブロワバキューム(吸い込み機)があると小規模な掃除には問題ありません。

庭の草刈りは腰が痛いからしたくない、と言う方には代行業者も居ます。
亀岡地域であれば、200m2未満なら8000円~12000円程でやってくれるようですので、考えてみてはいかがでしょうか?
二か月から三か月に一度、草を刈ってしまえば快適に過ごすことができます。
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近頃はネットで簡単な育て方を紹介しているサイトもありますし、買った苗木などには説明が附属しています
度々手を入れるのは…と言う方は、果樹を入れてみてはいかがでしょうか?
虫害や、病害さえたまに気にすれば、毎年の種まきは必要ありません。
鍬で耕すのが大変で億劫になった方へは、家庭用の耕運機をおすすめします。

2万円前後で購入でき、耕すのがかなり楽になります。
放置しすぎて地面が固い場合は、シャベル等で切れ込みを入れれば問題ありません。
家庭菜園はやってみれば楽しいものです。最初はみんな手探りから。

慣れれば毎年楽しみになりますよ。
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干し柿を作りましょう。渋柿でも、干し柿にしてしまえば問題なく食べることができます。
全ての柿を使ったりする必要はありません。お試しで、5つか6つで挑戦してみる、というのはいかがでしょうか?

干すのが面倒…と言う方は、汚れをふき取り、お椀に3分の1程度入れた35度程度の焼酎に軽くヘタを下にしてつけた後、
ビニール袋に入れて口を縛り、大きさにより四日から二週間ほどで食べれるようになります。
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お庭がある人は草刈機、小さな畑がある場合は耕運機、庭木の処理にチェーンソー 草刈鎌に鍬、鋤、ノコギリがあれば確かに問題なく過ごす事ができます。

ですが、やはりそれなりに時間はかかりますので、この際揃えてしまうのも有効です。
一度購入すれば、少しの手間でそこそこ長く使う事が出来ますので、考えてみては如何でしょうか?
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車での買い出しが基本になります。
近場のスーパーやデパート、商店等の場所を調べておきましょう。
セールに合わせてある程度のまとめ買いが出来ると、値段の節約にもなります。
CO-OP等に代表される、家のそばまで持ってきてくれるサービス等をしている所もありますので、お住まいの地域で調べてみてください。
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場所によりけりです。亀岡市内の場合は、それほど降雪が凄いと言う経験はありません。
ですが、山の上や、山の中など、降雪が強い所はそれなりにありますので、
お住まいになっている地域に住んでおられる方々に聞いてみてはいかがでしょうか?
そこから広がる話もあるかもしれません
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周囲を朝や夕に散歩すると、景色が良い所が見つかったり、意外な発見があったりします。
健康的に、ウォーキングやランニングを趣味にすると言うのもどうでしょうか?
近場の道の駅を巡ったりするのも面白いものです。
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虫は多少多いですが、対策方法もいろいろあります。
網戸によって来る虫等は、漏れ出る光に寄ってきています。
きちんとカーテンをしていれば、寄ってくる数は減ります。
よく入ってきそうな隙間を塞ぎ、網戸がちゃんとしているか調べるだけでかなり違います。

雨水が入ったバケツを放置しない。ゴミはきちんと捨てる、など。
都市で生活をしている時と大きく変わったりはしません。
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田舎暮らしによく出てくる単語集

■反 歩
農村でよく使われる田畑や山林の取引単位で、300坪とほぼ同じ面積。
その10倍の約3000坪を1町歩、10分の1の約30坪を1畝という。

■井戸工事
手掘りとボーリングの2種類があり、現在では後者が主流となっている。
手掘りは素人でもできるが採掘場所の選び方が難しい
。井戸水が出たら地上までポンプで汲み上げる。

■仮登記
本登記の要件が整わないときに、将来の第三者対抗力をその時点で確保するための手続き。
農地の所有権移転は時間がかかり、その間に転売や抵当権設定を防ぐために行われる。
仮登記の間は農地を利用するうえでは何ら支障はない。

■既存宅地
市街化調整区域では原則として住宅は建築できないが、都市計画の施行 前に宅地であった土地などについては例外と見なされ、建築が可能となる。これを一般に既存宅地という。

■建築確認
建築主は工事に着手する前に、その建物が法律・条例に適合しているかどうか、行政に確認してもらわなければならない。
その手続きを一般に建築確認という。都市計画区域内では必ず必要だが、都市計画区域外では不要な場合が少なくない。

■建築条件付き売地
建築発注を条件に売り出される土地のこと。貸地でも同じ物件タイプがある。
都会では通常3カ月以内に発注しなければならないが、田舎物件では 1~5年以内の期間を定めたものが多い。
行政の宅地分譲地もたいてい建築条件が付く。

■建ぺい率・容積率
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のこと。
仮に敷地百坪で建ぺい率が20%なら、1階部分の建坪は20坪以内に抑えなければならない。 容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積を指す。
仮に敷地百坪で容積率が40%なら、床面積の合計が40坪を超えてはならない。
田舎の土地は都市計画区域外が多く、建ぺい率70%、容積率400%と定められている。

■古民家のリセットハウス
移築は古民家を解体して、ほかの場所に同じ建物を再現 すること。
それに対して、リセットハウスは新築する際に古民家の部材を構造体の一部などに取り入れる方法で、現代風の建物でも内装に重厚感が出る。

■採草放牧地
農地法の対象となる農地は、地目が「田」「畑」となっているもののほかに、「採草放牧地」も含まれる。
これは畜産等で採草や放牧に使われている土地なら、たとえ地目が山林などでも農地法を適用しますよ、ということを意味している。

■沢水利用
沢水を飲用水などに利用すること。沢から直接取水することもあるが、沢沿いに井戸を掘るケースが多い。
沢に接した土地、裏山に沢の水源がある場合にこの方法が使える。

■地元相場
農村において、地元の人同士が土地取引をする際に基準とする相場のこと。
都会人にはその実態がわかりにくく、地元の人以外に運用されることは少ない。
自分の足で土地を探す場合は、それに近い価格で農家から譲ってもらえる可能性はある。

■浄化槽
下水道が完備していない地域でトイレを水洗にする場合、この装置が必要 になる。
単独浄化槽は、し尿のみを処理するもので、浄化能力はさほど高くない。
合併浄化槽は同時に処理するもので、その装置に対して補助金を交付する自治体が多くなってきている。

■接道義務
建築基準法でいう「道路」とは幅員が4m以上のものを指す。
さらに行政が設定した道路に限られている。都市計画区域内では以上の要件を満たした道路に2m以上接した土地でなければ、原則として家を建築することはできない。
ただし都市 計画区域外では必ずしも接道義務はない。

■抵当権
当事者間の契約で設定される担保物件の一種で、登記簿に記載される。
簡単に言うと、その不動産が借金のかたになっていること。
田舎不動産は借金の清算を 目的に手放す人も多いので、抵当権が付いているものが少なくない。
できれば事前に少なくとも所有権移転の手続きと同時に抹消してもらうことが大切だ。

■縄延び
登記簿に記載されている面積より実際の面積が多いこと。
国土調査が終わっていない地域では、こういう田舎物件が珍しくない。
なかには2倍以上の面積の開きがある物件も存在する。昔は税金を安くするため、面積を過小申告するケースが多かったからだ。
物件に縄延びがあったら、まずは公簿面積と境界確認で判断すること。
正確に測量してから渡せと言っても、田舎では拒否されるケースがほとんどである。
縄延びがある物件は面積が広大になりやすく、物件価格より測量費用のほうが高くなりかねないからだ。

■付属建物
母屋以外に物件に付いている建物を指す。離れ、蔵、倉庫などがある。
利用するうえで重要なので、不動産会社に状態を確認しておきたい。

■高気密住宅
北海道などの寒冷地で流行している住宅工法。
家全体をすっぽり断熱材で覆うため、冬でも寒さはまったく気にならない。
ただし換気のシステムが不充分だと、人身事故につながる恐れも。

■借地権と地上権
借地権は債権、地上権は物権に属する。
どちらも所有権がないという点では似ているが、権利を転売する際に前者は所有者の同意が必要、後者は自由に転売できる。
物件は借地権付き売家、地上権売買という形で出てくる。

■地目
宅地、山林など用途を表すために不動産登記法に定められている。
実際には現状と乖離している場合もあるが、罰則はないのでたとえば、山林を切り開いて宅地にしても地目は山林のままだったりすることもめずらしくない。
ただし、田や畑は農地法の規制があるので具体的な調査検討が必要である。
保安林は伐採そのものが原則的に禁止されているので田舎暮らし用の不動産取引には不向きである。

■縄縮み
縄延びの逆。面積の表示が実際よりも広い場合がまれにある(=実際の面積は登記簿よりも狭い)。
その地域全体の面積との整合性を持たせるために人為的に行なったものとも推察できるが、今となっては単なる誤記なのかどうかさえ原因は不明である。

■温泉権利金
温泉を引くための権利を得る費用。温泉引込料と呼ぶ場合もある。
地域によって幅があり80万円から300万円程度と開きがあります。
温泉引き込みのための配管が必要な場合は別途配管工事費がかかることもある。
温泉権は期限が来ると権利金と同程度の更新料が必要になります。
通常、 温泉権の有効期間は10年ほど。

■垣根
垣根は、家(家庭および家族)を外界と隔てるための境界に設けられる一種の壁である。
ただ、完全に外部と遮断してしまう壁の場合もあれば、生垣や比較的疎に編んだ棒によるものなど、やや遮断性が低いものも見られ、実質的に境界線を示すための目印に過ぎない場合もあり、その様式は多種多様である。

■生け垣
生垣とは、植栽によってつくられた垣根のこと。
敷地の境界などに樹木を巡らせて塀の役割を持たせます。
生垣は、高さや植物の種類によって用途や景観に特徴があり、普通の高さ1~2メートルのもの、1メートル以下の低い垣根、防風・防火を目的とした高さ3メートルを超えるものがあり、垣根の構成も一段垣、二段垣、多段垣がある。

■竹垣
竹を材料に使って縄で編んだ垣根の総称。
代表的なものに、建仁寺垣、四つ目垣、御簾(みす)垣、木賊(とくさ)垣、沼津垣、金閣寺垣、光悦寺垣、魚子(ななこ)垣、矢来垣などがある。
このうちもっとも一般的なのが建仁寺垣で、竪子竹をすき間なく横に並べて押し縁(半割竹)で押さえる目隠しの要素が強い垣根。
竹垣に必要な技法が集約され、ほかの垣にも応用されている。
四つ目垣は代表的な透垣(すいがい)の一種で、生け垣の下地にもなる。

■農転
農地転用の略。農地を宅地などほかの用途に転換すること。
農地法では、転用または転用を目的とした権利の設定・移転に対して規制を設けており、都道府県知事(4haを超える場合は農林水産大臣)の許可が必要。
農地のまま権利移動する場合は、農業委員会の許可。
別表のように農地転用の基準があり、農地の種類によって転用の難易度が異なる。
ただし、市街化区域内農地(生産緑地を除く)の転用は、農業委員会への届け出のみできる。

■農地法
この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。というもの。農地の運用に関わる法律。
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